转： 政府的​物业评估价是做什么用​的？

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“ 这几天许多朋友们都在谈论一个话题，那就是收到了政府的评估价通知Property Assessment Notice，多数人感到兴奋，为什么呢？因为评估价比去年大涨。综合看来，各个区的涨幅不同，据我知道的从百分之十到百分之四十都有。朋友们都在问，这是否标志着自己的房子升值了那么多呢？
为此，我们分析一下这个政府的评估价。
政府的评估价通知PAN是做什么用的？从法律上定义，它不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。也就是说，如果政府的评估是100万，目前物业的税率是千分之五，政府每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱，政府丝毫也不会管。
有些人会问，政府这个价格是如何计算出来的？政府委托一个专门的机构对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值: evaluation level （ Assessed value），平均动向评估值: ADXR，定量极限评估值: EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学，运筹学，经济学，数学和市场学等相关的知识，在这里不是一两句话可以说清楚的。总之，房屋的征税价值并非由一个简单的公式计算而来，它是一个“模糊值”。还有一个因素是你在法规中找不到的，同时也不会有人回答你的因素，那就是政府的引导值，或许一些朋友们第一次听到这样奇怪的词，理解不了没有关系，我在这里暂时不做深入的分析，因为如果你去问评估机构，他们一定说与政府没有关系，他们只是说依据去年七月份的市场值，信不信由你。可是当房地产市场下降的时候，评估值却不下降，想一下，这是依据什么呢？咱们还是用通俗易懂的形象语言来探讨吧。
加拿大是一个市场经济的国家，政府不会像中国那样对楼市频繁的干涉，楼市的走向完全由市场自身的供需平衡来决定。
但是加拿大各级政府的运作是靠税收来维持的，而在诸多税收项目当中，物业税是最大的一块，并且是最稳定的一块，别管经济好与坏，别管你的收入出现什么样的变化，地税你是一定要交的。形象来说，政府是地主，我们是长工，你在地主的土地上种地，黄屎人就要向杨白劳收租子，他才不管你是否有收成，秋收一过，立马上门要债，拿不出钱可就要发生白毛女事件了。地区黄屎人（地主）的运作也可以比作一个公司，每年的财政预算是地主的支出，收入不用说，就是税。你可以看一下，各级政府的财政预算年年都在上升，而郊区的地主没有印钞票的功能，因此，保证地主不赤字的方法就上加大税收。渥太华虽然有印钞功能，但是他们把印出的钞票叫做“债”，政府欠的“债”谁还？你和我啊！有一点糊涂了吧？你会问，政府欠谁的债？答案是，欠银行的。你会继续问，银行是谁家的？？？估计已经是一头雾水了。这一点与中国不同，此处不展开这个话题，有机会以后再说吧。总之，地主那个斗只会越来越大，就像我们小时候课本里说的大斗和小斗的故事。
加拿大的税收在全世界都算高的，官僚们的福利绝对好，你很少看见政府说要节省开支来维持预算平衡的。
综合全省的情况来看，这次素里的土地爷比较聪明，市选大获全胜，所有的席位一并纳入囊肿，为了履行竞选前许下的诺言，素里的平均估价向下调整了约百分之五，引导值起了一定的作用，此举为巩固政权奠定了基础。最狠的应该是温西和西温，那才叫宰你没商量呢，冬奥会的财政缺口只能由百姓来买单。
在评估价这个问题上，我们华人与当地的白人反响不一样。白人一看见评估价涨了就大骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税，因为自己的工资收入并没有增加。而我们华人在收到通知书看到价格大涨的时候开怀大笑，欢呼自己的物业又增值了。
本人觉得这里有一个误区，那就是华人误认为只要政府说了值一百万，房子就价值一百万，这种判断是不准确的。一个房子卖多少钱取决于当时的市场和买家的认同，政府的评估价最多就是一个参考。在我这几年经手的买卖中，没有一个洋人经纪人和客户向我打听政府的估价，他们知道政府估价的含义是什么。而华人的买家大约有三分之一的人会打听政府估价。
我觉得，如果你很享受政府的评估价，那你就忍痛多交一些税，政府抓银子的举动会起到托市的效果。如果你不想交那么多的税，在政府规定的时间内提出复议，然后按照规定的日期出席听证会，政府多少会给你一个新的评估价。提醒一下，一定要出席听证会，如果不出席，就算你提交了复议申请也没人搭理你了。
这件事情没有对与错，按照自己的需求做什么都是无可非议。将来你卖房子的时候，出售的价格取决于当时的市场，评估价Property Assessment 仅仅是参考而已。”

转自： 作者：陈卫平 来源：作者博客 发布：温哥华找房网

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房东与租客的相处之道

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　　若受业主滋扰 租客可投诉

　　若果你感觉受到业主滋扰的话，可以致电安省市府事务及房屋厅(Ministry of Municipal Affairs and Housing)辖下调查及执法组(Investigation and Enforcement Unit)。该部门与业主及租客委员会并无关系。你可致电1-888-772-9277或416-585-7214。

　　调查及执法组人员将会联络业主及租客，并尝试将问题解决，该部门亦有权向涉嫌违法者提出检控，被告人因此或须前往省级过失法院(Provincial Offences Court)接受治安官审理。投诉人或许须要以证人身份出席。个人的最高罚款额为25,000元。

　　学生应该首先尊重自己、其他租客以及你业主的物业。至于身为业主，你们亦应学习尊重学生租客的私隐，并且履行任何之前作出的承诺。那么一来，业主及租客都可享有美好的新一年。"



加拿大都市报

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