阿伯兹福德 Abbotsford 2 卧室公寓出售 -- Reduced $22500

位于Abbotsford 新繁华地带，交通方便，距离大学和高速路很近。小区内有购物，餐馆，咖啡店。生活方便。

2卧室面积908尺，顶楼，高屋顶，2个洗手间, 更多信息可以随时联系我 ：604-825-2867 或 Shawnwang@shaw.ca

阿伯兹福德 Abbotsford 2 卧室公寓出售 - $219900

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建造于2007年，2卧室，2卫， 总面积857尺。
位于Abbotsford UFV 大学附近，步行10分钟，高速方便，停车位多。 很好投资或自住的选择。
请致电：604-825-2867
MLS# ：F1217727

阿伯兹福德 Abbotsford 东区房屋出售 - $359900

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建造于1979年，室内面积1930尺，占地10019尺。 新屋顶，新塑钢窗户，楼下单独出租房。
可以停放车， 近高尔夫球场和健身中心，交通方便。
请致电：604-825-2867
MLS # ：F1217677

转：在加拿大 如何才能让主要住所免增值税？

“
在加拿大，卖房能不能享受资本增值免税，需要界定你的住房是不是一直保持了主要住所的性质。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=61121主要住所的概念是以家庭作为单位，从1982年开始每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠，即使你和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。按照加拿大税法的规定，你的主要住所（Principal Residence）资本增值是免税的,但在特殊情况下增值也可能需要交税。
如果在持有期间，你的物业有几年的时间用于自住，但也有若干年用于完全出租，也就是说虽然你的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为: 增值部分*（1+指定为主要住宅的年数）/ 持有物业的总年数。比如说, 20年前你购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为：80*（1+9）/20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。另外，按照这一公式，如果有些家庭考虑换房源自温哥华找房网，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住物业的时间表不超过一年，就不会有增值税问题。
如果将家庭主要居所的部分房间出租，仍有可能保持了主要住所的性质，只是需要控制出租的比例。有人为了降低出租的净收入，把出租比例增大至50%以上以增加可抵扣的费用,虽然净出租收入降低了，但将来你的房屋出售时可能会由于房屋的性质，主要用途的改变而失去”主要居所”的税务优惠，因为这时候你的房屋是以出租为主，不是以自住为主了。需要注意的是, 家庭主要居所即使只有部分房间出租，对于房屋装修，设备更新等都不能提取折旧CCA（capital cost allowance），否则你的自住房性质可能改变。
是不是出租比例超过50%，主要住所的性质就会改变呢? 答案是不一定。税法有一个特别的规定会让你有4年的时间，即使你全部出租你的住所，在4年时间里你仍可保持你的主要住所性质。同样需要注意的是，如果全部出租，出租期间，报税时不可以申报折旧，否则有可能改变你住所的性质。如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租，该期限还可延长，但最终你或你的家人源自温哥华找房网必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。
既然主要住所增值不交税，如果有足够的支付能力，能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢？加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。
你的主要住所不一定在加拿大，也可以在中国,美国等国家。你也可以指定加拿大境外的物业比如在中国或美国的住宅作为你的主要住所，将来在处置该物业时可以享受加拿大资本增值免税的税务优惠，但在物业所在国可能会对你的物业增值课税。
另外，即使你只有一套房子，但在若干年的时间里如果你频繁买卖房屋，换了数十次房,你的房子在买卖过程中可能会失去主要住所性质。尽管你随时都只拥有一个物业，但税局可能认为你以盈利为目的频繁买卖物业，你的物业增值不被认为是资本增值，而有可能被视为生意收入而纳税。
(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议，若需具体建议，请咨询合格的投資理财顾问)”

作者张进(Jim Zhang) 为加拿大CFA(特许金融分析师)、CFP(注册理财规划师)

转： 加拿大夫妻或家人共有房产的税务问题

" 许多人都开设和使用联名帐户来共同拥有房产，大多数家庭购买屋业办理产权时都是由夫妻共有（Joint o源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=61269wnership）。采用联名账户 的方式，配偶双方各拥有一半的房产，若其中一方去世，另一方会自动拥有整个房产，这样可以避免遗产分配的程序及支付遗产认证费，原先产生的资本增值按配偶转移法则免税转移，不需要交税。但另一方配偶去世时会引发税务问题。例如，王先生与王太太以联名帐户方式于20年前购买一投资物业成本为15万加元，现市场价值为55万加元，王先生不幸去世，物业自动转移到王太太名下，这时不会引发税务问题，但若配偶在王先生之后也相继去世，这时会引发税务问题。若这时投资屋业的价值为65万加元，即使该物业由其子女继承，没有买出，王太太仍须缴纳资本增值税，即增值部分50万需要缴纳资本增值税。
采用联名帐户不需要通过遗嘱认证的程序，不需要交纳遗嘱认证的费用，即可实现财产转移，使用 联名帐户的好处显而易见，那么，上面例子中的王太太是不是可以与子女开设联名帐户共同拥有房产，避免增值税和遗嘱认证的费用呢?
与子女开设物业联名帐户可能引发资本增值税。加拿大税法规定，如果资产转源自温哥华找房网入联名帐户，联名人不是配偶关系，则资产视同卖出，可能引发税务问题。比如父母有一投资物业，想以联名户口的方式转移给子女，50%由子女拥有，在父母开设联名帐户时，该物业没有任何改变，只是所有权由两个人分享，但50%的资产被视同卖出，父母需要交纳资本增值税。联名资产如果是父母的主要住宅，如果与子女联名，子女有自己的主要住宅，将来该物业增值的一部分会有税务问题。
如果王太太将她所拥有的投资屋业与儿子开设联名帐户，她的房产的一半已经被视同卖出，即其一半资产的增值在产权转移过程中实现，假设成本为15万，开设联名帐户时的市值为65万，增值部分的一半即25万需要缴纳资本增值税。
开设联名帐户之后，如果王太太不幸去世，她在该联名帐户内拥有的物业将自动转移给她的儿子，从而避免遗嘱认证的程序和遗嘱认证费用，但在王太太去世的当年，其拥有的一半的物业将被视同卖出，即王太太将为这部分资本增值付税。假设成本仍为15万，王太太去世当年市值为75万，增值部分的一半即30万需要缴纳资本增值税。
需要注意的是: 共同产权的另外一种方式（Tenants in Common）与（Jo源自温哥华找房网int Tenancy）不同，这种联名方式的产权互不干涉，每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。举例来说，老王和老李各出资一半购买了房产，那他们就各拥有一半的产权，如果老王过世了，他的那部分房产就被老王的合法继承人所得，产权按遗产处理，老李不能自动继承老王的产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业"


作者：张进，MA，CFA，CFP，金融学硕士，特许金融分析师，注册财务规划师

转：快讯 加国央行第14次宣布维持1%基准利率-

“（温哥华找房网6月5日讯）加拿大央行今天再一次宣布维持基准利率不变，这是自2010年9月以来央行连续第14次宣布维持该政策。这与本网此前发布的预测相吻合，详情请见《预测：央行5日将维持1%利率 低利率将持续更长时间》。 这一选择显然与全球经济的恶化有关，也与加国经济增长突然缓慢有关。目前欧洲危机仍然处于下行风险当中，美国的经济复苏速度也不容乐观。 据相关报道称，利率不变的决议发布后，加元汇率相应走高，达到1加元兑0.9629美元。 央行上一次将隔夜拆借利率目标从 0.75％到上调到目前的水平，是在2010年9月。银行每6个星期会审核利率政策。 以下为6月6日补充的相关媒体报道： 星岛日报：环球经济转差 复苏步伐缓慢 央行延迟加息 环球经济状况越趋恶劣，再加上加拿大复苏步伐未如理想，加拿大中央银行（The Bank of Canada）将推迟加息。 加通社 一如市场预料，加拿大央行维持基准利率为1厘，是连续第14次货币政策会议没有调整利率 ，央行同时承认，行长卡尼（Mark Carney）今年4月份发表的《货币政策报告》，预测过于乐观。央行于此次会议的论调较为悲观，指过往数星期全球经济环境转坏，而欧洲经济存在的风险，已变为迫在眉睫的问题。 卡尼下月发表立场 早前卡尼曾指，央行快将加息，但丰业银行（Scotiabank）经济师霍尔特（Derek Holt）认为，现时形势险峻，故此卡尼除了放弃加息，别无选择；卡尼目前仍未推翻其先前说法，但霍尔特估计，他会于7月时公布新的立场。 他指，如果形势许可，央行现在就已加息，但基于外围和本土经济前景黯淡，央行只有推迟相关决定。 此外，加拿大首季经济增长只有1.9%，比央行预期的2.5%为低，令人失望；央行指，“美国经济增长温和，而新兴市场发展步伐迅速减慢，比想像中快。”不过，地产市道畅旺，营商环境和消费者信心仍属正面，以及息率持续低企，故加拿大整体经济仍能增长。 不过，央行认为，外围经济长期积弱，加上加元一直高企，将不利加国出口；而低息虽有利经济活动，但导致市民在收入增长温和的时期，增加负债。 市民负债增长放缓 卡尼一直关注，国民负债水平不断提升，一旦息率回归正常水平，他们将欠缺还款能力，这也是他之前倡议加息的原因。霍尔特相信，卡尼担心加拿大重蹈美国2001年的覆辙，当年美国经济不景，联储局于是把息率维持于低水平多年，导致不良借贷增加，并使楼市出现泡沫。不过，他强调，两国情形有其差异，现时加国市民的负债增长已经放缓，而监管机构已密切注视各借贷公司的财政状况。 本周五加拿大统计局（Statistics Canada）将公布5月份就业数据，届时市场可以对经济前景作更佳评估：过去两月，职位共增加140,000个， 远超预期，但市场估计，接下来数月，增长将未能达同一水平。 央行预期，短期内消费物价指数（consumer price index）将跌至低于2%水平。 此外，由于息率不变，刺激加元兑美元造好，升0.16美仙报96.34美仙。 明报：加央行暗示延迟加息 欧债危机急恶化 新兴经济放缓较预期严重 加国中央银行昨天一如所料，维持其隔夜拆息在1厘的历史低位。虽然议息后声明仍然表明，一旦情况变得有需要，央银将会加息，不过暗示加息日期会较仅仅6周前的公布迟得多。 这是央行连续第十四次不改利率，但昨天开会的背景和6周前上次开会分别很大，特别是最近数天欧债危机大幅恶化，导致7大工业国财长及央行行长昨早举行紧急视像会议。澳洲央行昨晨也宣布，把基准利率降四分一厘，至3.5厘，理由是“国际环境转弱及更不确定”。 4月中上次议息，行长简尼提高对本国及全球经济展望，并指加息“很快便变得合适”。 到了昨天，央行的态度出现180度转变，例如暗示，鉴于全球经济气候变坏，可能需要减息，但简尼和同僚很明显对本国经济前景变得审慎。 分析员现预料明年初始加息 议息后声明说：“最近数周全球(经济)增长展望转弱，一些围绕欧洲(债务)危机的风险正在成形，而这些风险仍是偏向下行，并正在导致金融情况急剧恶化。” 分析员4月中曾预测最快9月起开始加息。现在多数分析员预料，明年初才开始加息。 虽然加国最大出口市场美国的经济反弹突然乏力，但央行不愿在这方面着墨过多，只说美国经济“继续以微弱步伐扩张”，但新兴国家的经济增长放缓“似乎较预期有点儿快及较广泛”，而全球经济增长势头微弱，加上投资者对避险的心态加强，已导致商品价格下降。 声明重申，假如有需要，将以温和步伐逐步撤消货币刺激措施。但却删去6周前的“鉴于经济疲态减少，以及潜在通胀转强”这前提。 央行表示，加国仍“小程度剩余产能”，并说通胀近期将跌穿央行目标2％，因汽油价跌。 央行以上言论，显示加息仍是它首选，只是毋须忙行事。 虽然加国首季本地生产总值(GDP)增长率只有1.9％，是远低央行预测的2.5％，但简尼强调“潜在经济势头看来仍大致符合预期”。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=60910 ” 转自温哥华找房网。

阿伯兹福德 Abbotsford 1/2 Duplex 出售 -- REDUCED - $379000

建造1994 年，18年新 1/2 Duplex 出售。
占地6350 平方尺，室内2层带地下室总面积3005平方尺。
2个厨房，带地下室出租屋。保养很好，有山景。

阿伯兹福德 Abbotsford 2 卧室 和 1 卧室公寓出售

2套公寓出售。位于Abbotsford 新繁华地带，交通方便，距离大学和高速路很近。小区内有购物，餐馆，咖啡店。生活方便。

2卧室面积908尺，顶楼，高屋顶，2个洗手间， 开价 ：235000

1卧室和书房面积741尺，顶楼， 东北边角，高屋顶。 开价 ：209900

更多信息可以随时联系我 ：604-825-2867 或 Shawnwang@shaw.ca

转: BC省HST过渡准则详解 转:

" 去年8月16日，卑诗省通过公投废除了HST，省府当时预计将于2013年3月31日恢复之前联邦货服税（GST）与省销售税（PST）并行的税制，但政府并未就两种税制过渡期间的税则做出规定。这给卑诗省的房地产市场带来极大的不确定性，许多原本打算购房的人士都因此推迟了自己的置业计划。上周五，卑诗省财长冯宜干（Kevin Falcon）终于公布了卑诗省HST过渡准则。
安居网2月22日讯，卑诗省财政部长冯宜干于周五确认，自2013年4月1日起，卑诗省将彻底废除HST税制，重返GST/PST并行的税制。同时，为了缓解税制过渡期间新房市场的销售压力，自今年4月1日起，卑诗省房地产市场将执行新的过渡期准则。
新准则规定，新屋的退税门槛将由目前的52.5万提高到85万，也就是说，总价低于85的新屋将获得5%的省HST退税。
财长还表示，类似的退税机制将被引入到休闲度假屋销售市场中。在大温及维多利亚以外地区销售的度假屋新房亦可申请5%的省HST退税。而在目前的税制下，购买任何价位的度假屋均不享受退税。
在目前的HST税制中，省税占到了7%，联邦税占到了5%。目前5%的退税额仅涉及到省税，在过渡期内，联邦税未有任何变更。
冯宜干表示，之所以要将退税门槛提高的85万，是因为省内90%以上的房屋售价均低于此，大部分的购房者都能从中受益。
“在我看来，那些负担得起售价在85万以上的购房者，并不需要政府给予税收减免。他们的经济实力比那些负担不起的购房者要好得多，”冯宜干称。
此外，由于房地产的建设周期比较长，因此在HST税制下施工开建，于PST税制下完工售出的情况相当普遍。而在这两种税制下，政府对建筑商及购房者的征税比例是不同的。在PST税制下，政府需在建筑材料上征税2%，而在HST税制下，建筑材料属免税范围。所以在HST时期兴建的房屋，税收负担本来比PST时期兴建的房屋要少。
对此，政府宣布，对于那些在HST执行期内建造，但是于PST时期（即2013年4月1日后）才正式售出的房屋，政府将收取2%的过渡省税。
省财长说，之所以这么做，是为了保证税赋公平。“如果我们不这么做的话，那可能会给房地产市场带来骚乱。为避免缴纳建材税，所有的房产商都会赶着在2013年4月前完工。”
据悉，这项临时的过渡措施将实施至2015年3月31日。
新政策出台后，立刻受到了建筑业界的欢迎。大温建筑商协会主席Peter Simpson说：“新出台的政策解释了所有我们所关心的问题，而且它也可以很好的承担起在两种税制间平稳过渡的作用。”
加拿大建筑商协会的M.J. Whitemarsh也十分认同这种看法。“政府的这一举措将推动建筑业的蓬勃发展。”
卑省HST过渡准则详解：
※ 2012年3月31日前购买新屋，需缴多少HST？
依公投前税制规定，总价低于52.5万的房屋可获5%退税，但购买度假屋无退税优惠。总价高于52.5万的房屋需缴纳12%的HST。二手房则无需缴纳HST 。
※ 2012年4月1日后购买新屋，且在2013年3月31日前交房的，需缴多少HST？
购房总价款低于85万的，给予5%退税，退税上限为4.25万。总价高于85万的，缴纳12%的HST。在本省除大温及维多利亚以外的地区购置新休闲度假屋，总价低于85万的，亦享受5%退税。
※ 2012年4月1日后购买新屋，且在2013年3月31日后交房的，需缴多少HST？
无论总价多少，需缴纳HST中属联邦部分的5%及2%的过渡省税，即共需缴7%的HST。
※ 在2013年4月1日后购置新屋，但建筑日期在2013年4月1日之前的，需缴多少HST？
HST自2013年4月1日起撤销，此后购置新屋，不再缴纳HST。但需缴5%的GST以及2%的过渡省税。
※ 2015年3月31日后购置新屋，如何缴纳？
过渡期税则将自该日期截止，届时购置新屋，无论总价多少，只需缴5%的GST。"

Credit :
原文：Transitional tax provisions a better deal for home builders and buyers 和 原文：HST to drop on more new homes to help the shift back to the PST 来源：Vancouver Sun

阿伯兹福德 Abbotsford 1/2 Duplex 出售 -- $388000

建造月1994 年，18年新 1/2 Duplex 出售。
占地6350 平方尺，室内2层带地下室总面积3005平方尺。
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开价 388000

转： 政府的​物业评估价是做什么用​的？

转载：

“ 这几天许多朋友们都在谈论一个话题，那就是收到了政府的评估价通知Property Assessment Notice，多数人感到兴奋，为什么呢？因为评估价比去年大涨。综合看来，各个区的涨幅不同，据我知道的从百分之十到百分之四十都有。朋友们都在问，这是否标志着自己的房子升值了那么多呢？
为此，我们分析一下这个政府的评估价。
政府的评估价通知PAN是做什么用的？从法律上定义，它不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。也就是说，如果政府的评估是100万，目前物业的税率是千分之五，政府每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱，政府丝毫也不会管。
有些人会问，政府这个价格是如何计算出来的？政府委托一个专门的机构对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值: evaluation level （ Assessed value），平均动向评估值: ADXR，定量极限评估值: EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学，运筹学，经济学，数学和市场学等相关的知识，在这里不是一两句话可以说清楚的。总之，房屋的征税价值并非由一个简单的公式计算而来，它是一个“模糊值”。还有一个因素是你在法规中找不到的，同时也不会有人回答你的因素，那就是政府的引导值，或许一些朋友们第一次听到这样奇怪的词，理解不了没有关系，我在这里暂时不做深入的分析，因为如果你去问评估机构，他们一定说与政府没有关系，他们只是说依据去年七月份的市场值，信不信由你。可是当房地产市场下降的时候，评估值却不下降，想一下，这是依据什么呢？咱们还是用通俗易懂的形象语言来探讨吧。
加拿大是一个市场经济的国家，政府不会像中国那样对楼市频繁的干涉，楼市的走向完全由市场自身的供需平衡来决定。
但是加拿大各级政府的运作是靠税收来维持的，而在诸多税收项目当中，物业税是最大的一块，并且是最稳定的一块，别管经济好与坏，别管你的收入出现什么样的变化，地税你是一定要交的。形象来说，政府是地主，我们是长工，你在地主的土地上种地，黄屎人就要向杨白劳收租子，他才不管你是否有收成，秋收一过，立马上门要债，拿不出钱可就要发生白毛女事件了。地区黄屎人（地主）的运作也可以比作一个公司，每年的财政预算是地主的支出，收入不用说，就是税。你可以看一下，各级政府的财政预算年年都在上升，而郊区的地主没有印钞票的功能，因此，保证地主不赤字的方法就上加大税收。渥太华虽然有印钞功能，但是他们把印出的钞票叫做“债”，政府欠的“债”谁还？你和我啊！有一点糊涂了吧？你会问，政府欠谁的债？答案是，欠银行的。你会继续问，银行是谁家的？？？估计已经是一头雾水了。这一点与中国不同，此处不展开这个话题，有机会以后再说吧。总之，地主那个斗只会越来越大，就像我们小时候课本里说的大斗和小斗的故事。
加拿大的税收在全世界都算高的，官僚们的福利绝对好，你很少看见政府说要节省开支来维持预算平衡的。
综合全省的情况来看，这次素里的土地爷比较聪明，市选大获全胜，所有的席位一并纳入囊肿，为了履行竞选前许下的诺言，素里的平均估价向下调整了约百分之五，引导值起了一定的作用，此举为巩固政权奠定了基础。最狠的应该是温西和西温，那才叫宰你没商量呢，冬奥会的财政缺口只能由百姓来买单。
在评估价这个问题上，我们华人与当地的白人反响不一样。白人一看见评估价涨了就大骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税，因为自己的工资收入并没有增加。而我们华人在收到通知书看到价格大涨的时候开怀大笑，欢呼自己的物业又增值了。
本人觉得这里有一个误区，那就是华人误认为只要政府说了值一百万，房子就价值一百万，这种判断是不准确的。一个房子卖多少钱取决于当时的市场和买家的认同，政府的评估价最多就是一个参考。在我这几年经手的买卖中，没有一个洋人经纪人和客户向我打听政府的估价，他们知道政府估价的含义是什么。而华人的买家大约有三分之一的人会打听政府估价。
我觉得，如果你很享受政府的评估价，那你就忍痛多交一些税，政府抓银子的举动会起到托市的效果。如果你不想交那么多的税，在政府规定的时间内提出复议，然后按照规定的日期出席听证会，政府多少会给你一个新的评估价。提醒一下，一定要出席听证会，如果不出席，就算你提交了复议申请也没人搭理你了。
这件事情没有对与错，按照自己的需求做什么都是无可非议。将来你卖房子的时候，出售的价格取决于当时的市场，评估价Property Assessment 仅仅是参考而已。”

转自： 作者：陈卫平 来源：作者博客 发布：温哥华找房网

阿伯兹福德 Abbotsford College Park 公寓出售 -- SOLD SOLD --

阿伯兹福德 Abbotsford College Park 公寓出售。
2室2卫， 2停车位， 947平方尺， 3楼朝南。 5分钟步行到菲沙河谷大学，交通非常方便。
开价 159900。

Center Langley / 兰里中心城市屋Townhouse出售 -- SOLD SOLD --

Center Langley / 兰里中心城市屋Townhouse出售：

６年新，　位于兰里Ｌａｎｇｌｅｙ城市中心，购物生活方便而且非常安静。　

室内总面积１８３０尺，　包括４个卧室，３。５个浴室。　楼上主人房和楼下卧室都有自己的浴室套间。　最近刚刚刷国漆，　一年新的地毯，还有２－３年新复合地板，　车库被装修成了一间娱乐室，装潢很有品位。

里里外外非常干净整洁，房主保养的很好。

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