转：加拿大利率与地产 2013年中期总结

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去年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大房贷策变化对地产有什么影响，房贷政策收紧了，房价能跌多少。”今年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大会加息吗，加息之后房价会降吗？”很高兴大家一直关心红雨的文章，希望看到我对一些问题发表看法。与一年前相比，消费者已经知道了，贷款政策紧了又紧，可还是阻挡不住房价上涨，观望、犹豫和不切实际地期待房价下跌都是暂时的，决定房价走势的是供需和市场。今年6月底，房贷5年固定利率有所提高，很多朋友问我，这是一个加息趋势，还是一个暂时的波动？对未来地产市场的走势有何影响？下面对这些问题做一下分析和预测。
先来回顾去年的这个时候，2012年6月底，财政部长公布新的房贷违约保险政策，几乎是立刻执行，生效日是2012年7月9日。内容包括，需要购买贷款违约保险的房贷最长还款期从30年缩短为25年；房价100万以上的房产，保险公司不受理首付20%一下的投保申请；再贷款最高比例为房价的85%降为80%；增设房债比例为家庭收入的39%。这些政策对首次置业的工薪阶层影响最大。一年过去了，以多伦多为例，今年7月的成交量与去年相比，增长了16%，有力地说明，消费者正在从政策造成的恐惧心理中走出来，客观地按照自己的需求选择继续租房，还是购买自住房。笔者比较了一下这两年的利率情况，去年同期至今，各个档期的利率没有实质性的变化，去年下半年以来的交易清淡，实际上消费者的心理因素造成的，利率对房地产没有太多实质性的影响。一年后，能够看到更多消费者回归理智，对于加拿大地产市场的长期健康稳定地发展是件好事。
利率对于地产来说，影响有两方面：利率上升，房贷承受能力下降，导致贷款难和地产交易减少；利率上升会导致消费者债务加重，对消费者购房意愿造成负面影响。皇家银行近日对加拿大人的房贷借款能力进行了评估。从结果上来看，去年以来，由于利率一直处在低利率水平，今年与去年相比，加拿大人的借款能力相同。从另一个侧面也说明，利率在最近一两年没有实质性的变化。利率的季节性波动也没有影响到加拿大人的购房计划和负担能力。皇家银行的报告显示，加拿大家庭平均收入7.77万元，平均房价36.65万元，房屋相关债务占收入的比例为42.5%，比1985年以来的平均水平39%高出3.5%，基本处在正常的负担能力之内；其中多伦多家庭平均收入11.33万元，平均房价55.7万，房屋相关债务占总收入的比例为53.8%，与国际大都市的地位基本匹配；但温哥华家庭的房债比例却高达82.3%，说明本地人的收入已经很难再支撑房价了，只能靠外来的新移民或非居民支撑房价。
如果利率持续上涨，会不会影响地产交易，甚至出现房价下跌呢？这是很多观望者最想知道的一个问题，越是关心房地产，越是想买房，越是希望房价下降，所以很多人处在一种对盼望房价下跌比较痴迷的状态，少数人甚至怀疑权威机构的统计数字，日思夜想希望房价跌一半，自己能够再回到可以买得起房的状况。今年的6月21日，很多银行突然再次调高5年期固定利率之后，有一篇文章似乎应和着部分读者的口味闪亮登场了，文章的观点是：利率每升高1%，多伦多的地产交易量降减少15.3%，2015年时，多伦多的房价降5.8%，即使是利率0.5%的升幅，房产交易量也会减少9%，到2015年时，多伦多的房价会降2.6%。细心的读者会发现，银行在今年6月底两次加息后，5年期固定利率刚好提高了0.5%，但7月份交易量却比去年同期增长了16%。这些数据无情地讽刺了这位作者的武断，同时也说明，消费者对于利率的小幅波动并不敏感，相反，会刺激潜在消费者下决心入市。
已经有近一年的时间，没有太多人讨论加拿大的消费者债务威胁论。最近一期的2013年加拿大人房贷回顾显示，85%的借款人选择固定利率；965万个家庭有自住房，其中370万个家庭还清了按揭贷款，800万个家庭房屋净值超过房价的75%；平均房贷利率3.52%，房贷到期后在原银行续约的比例达到88%。这些数据说明，加息，不会使地产市场崩盘；加息对于加拿大债务的恶化影响有限。由于连年低利率，以往高利率的消费者终于等来了贷款续约，换成低利率的时候，即使是2008年选择5年固定利率被锁住良久的消费者，在2013年也得到了新生。明年加拿大人平均利率3.52%的记录会被继续打破，家庭债务负担会进一步改善，而不是恶化。
以多伦多为例，我们来简单地回顾一下地产市场在2013年上半年的表现。1至6月，销售量下降4080间，同比下降0.7%，与此同时，二手房挂牌上市量比去年下降了6.1%，DOM(上市至售出的时间)由22天增加到24天，房价上涨了4.7%。这些数据说明，由于买家有一定的观望情绪，降低了卖家售房的积极性，惜售情绪导致房源不足，推高了房价。由此可见，地产市场的冷暖与供需直接相关，与贷款利率的窄幅波动没有必然联系。
综上所述，地产从业人员和消费者可以暂时不考虑利率给市场带来的影响，未来两年内所有关于利率要涨，房价会跌的新闻、传闻都不用理会。
对于地产从业人员来说应该注意今年以来市场发生的两个变化：1.华人新移民登陆数量明显减少，靠新移民吃饭的日子已经过去了。持有学生签证、工作签证、超级签证的旅游者，在加拿大购置自住房以及购买固定资产的需求在增加。简单地说，对于华人来说移民才能买房的观念已经被打破，非居民买房的需求会逐步增加。2.中国银行广东省各分行与外管局联合推出的“优汇通”业务，可以完全避开一次汇款5万美元的限制，一次汇款1000万人民币来加拿大用于购房，成为了合理合法，简单易行的事情。
对于消费者来说，值得注意下面两个现象：1. 50-80万的低层房屋今年热销，竞价成交的情况屡见不鲜，而价格在7位数以上的房产成交减缓，折价成交是普遍现象，消费者可以利用这个市场观望的契机，小房换大房。2.楼花预售数量明显减少，价格越来越接地气，性价比高的楼花依然值得投资，但要记住，买楼花之后立刻办理楼花按揭贷款，将利率锁定。
近日，媒体对CMHC投保资产金额接近上限的话题比较感兴趣，某些急于看到房价下跌的人对此兴奋不已。房屋贷款保险制度对于加拿大人的作用，是功不可没的，但这种制度需要进一步改善，看看美国两房现在的情况，以及奥巴马政府对两房未来的打算就可以看出，这种由纳税人最终买单的保险或房贷资产收购公司，早晚要走向市场和私有化，一方面解除纳税人风险，另一方面，没有了政府背书的情况下，也就不会有额度限制了。如果CMHC目前的情况制约了地产市场发展，那么私有化也就不远了。
以上是笔者对过去半年利率与地产市场的一个初浅看法，希望对读者有借鉴作用。“

作者：王红雨 加拿大房贷专家

转：Rent to own：你了解多少？

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许多刚登录的新移民，在考虑买房时可能会听说这样一种房屋交易方式：rent to own(先租后买)，经纪人会这样向你介绍——它是为手头资金偏紧且信用条件不够的新移民所准备的——但rent to own究竟是怎么运作的，你还是很难一下子明白过来。有些华人房东在租房时，也会听到不少西人租客这样的询问：你的房子做rent to own吗?由于不了解，很多人会直接拒绝这一方式。
那么，rent to own究竟是什么呢?它是怎样运作的，有何优缺点?在选定这一方式进行交易的时候，又有什么是需要特别留意的呢?今天，就让我们一起来揭开rent to own的面纱。
Rent to own是什么?
Rent to own指的是这样的一种房地产交易形式，租客想要买业主的房子，但是不具备足够的首付或是其目前的信用评分不够申请贷款，而业主为了卖掉房子而与其签署了一项在租期结束后可选择性购房的合同。
与一般的租赁合约所不同的是，在签定合约之初，租客要先向房东缴纳一笔相当于购房总价款2%-2.5%的权利金，这可以看作是其为了获得租期结束后的购房权而付出的代价。双方约定，在两或三年的合同期结束后，租客有权利以合同中约定的价格优先购房。每月的租金中，房东也会向租客多收取200-300元的费用作为权利金，如果合约期满后租客想要行使购买权，则其之前缴纳的所有权利金可以视作是买房的首付款。
下面我们就通过一个具体的例子来解析一下rent to own是如何运作的。
假如一幢房子现在的市场价值是25万元，双方约定租期为三年，三年期满后租客可以以28万的价格购入此房，当然他也可以选择不买。
租客要先支付5,600元(28万*2%)作为获得购买权的权利金，此后每个月的除房租外要额外支付200元的权利金。在三年的租期结束后，租客可以以28万的价格购得此房，即使现在的市场价已经升到了32万。三年中租客所支付的权利金总计12,800元，接近于5%的首付，若要购房，则只需支付余下的26.72万即可，若不购房，租客将损失掉前期缴纳的权利金。
有何优缺点?
对房子的租客来说，rent to own通常有以下几项优点：
·在最开始租房的时候，你可能无力支付首付，但在两到三年的租赁合同期内，你可以慢慢把首付攒出来;
·如果开始的时候你的信用评分不够买房申请贷款的，那么在这两到三年的时间中，你可以逐步去建立或是恢复自己的信用，同时在这期间按时付房租也有利于留下良好的信用记录;
·合同到期后，你拥有是否购买房子的选择，这个选择是一项权利，而非义务，它给了你很大的灵活性;
·如果在租期内，房市一直处于上行状态，那么到期时的市场现值一般是要高于你们当初约定的价位的，这时你可以行使自己的权利，以较低的价格购入房子;
·如果期间房市崩盘了，现值明显低于当初的合约价，你可以放弃购房的权利;
·它给了你一个体验社区以及房子的机会，如果你改变主意了，或是觉得这里不适合长期居住，就可以放弃购房。
对租客来说，也有以下缺点：
·合同到期时，即使你想买，也不一定有银行会愿意借款给你，手头资金有限的租客一定要在合同期内你不断提高自己的信用分数，或是找别人同你一起合买;
·到期后如果不想执行购买权利的话，你之前所交的权利金就相当于是白交了。
对房主来说，rent to own的优点如下：
·租客们通常会像对待自己的房子那样爱惜房屋，因为在入住时他们会抱有这样一种想法，有朝一日自己会成为这里的主人;
·如果最后租客执行了购买权利，你就可以获得预期的利润;
·如果租客最后没有购房，你可获得额外的权利金。
坏处则是，相较于直接卖房套现，采用rent to own方式的资金回笼会比较慢，风险也相对高一些。如果房市处于上升，那么卖家的心情肯定会随着房价的高升而低落。
总的来说，这种方式是对租客更有利还是对房东更有利，确实很难理得清楚，很多事情都是这样，并不存在完全绝对的公平交易。利弊也是会根据买卖双方对于资金的运用以及房市的走向而变化的。
如果房市处于稳定期，那么选择rent to own会成为一个双赢的决定：卖方收获了预期的利润，买方也在合同期内积聚了资金和信用;如果房市处于快速成长期，买方获利会更高一些;若房市处于下跌期，买方最后一般不会执行购买的权利，卖方也会错失最佳的售房时机，但可以获得权利金作为补偿。
你要留意这些
应该说，在房市交易过程中，rent to own这种方式并不是很常见，而正是由于对这种交易方式的不熟悉，买卖双方可能会一不小心就吃了大亏。
当Rent to own的交易中牵扯到中间人时，通常很容易引起纠纷。
在双方进行交易前，可能会有这样一个中间人出现，他愿意以一定的费用代理房东的rent to own合同，同时他们会向房东保证，租约期满后即使租客买不了房子，他们也会以约定的价格找到买家。
如果这个中间人是个骗子的话，他完全可以带着买方缴纳的权利金消失掉，而买卖双方间的这笔账就很难算清了。
近期，一家渥太华的公司就卷入了数宗rent to own的官司之中。
这家公司名叫Golden Oaks，公司的所有者是Jean-Claude Lacasse，他通过rent to own的方式在渥太华地区拿下了48套房子。根据CBC的报道，在其中一笔交易中，该公司承诺一定会替房东把房子卖出去，却最终未能如约。而房子原来的主人由于轻信了他们的承诺，早已购置了另一处物业，所以现在要同时付着两份按揭。
在另一个案子中，租客一直在按期缴纳租金以及权利金，但却被赶了出去，因为二按(second mortgag)的债权人最后拿到了房子的产权。
如果你也要选择rent to own，你肯定不想碰上这样的倒霉事吧。为了防止在签下租约之后出现此类麻烦，你可以多多留意以下几条提醒来规避风险：
·就像其它那些普通的房地产交易一样，在房子真正完成过户前，租客所缴纳的各项权利金应该留存在一个值得信赖的地方，这笔钱不应该直接支付给业主或是中间人，那样会很容易被骗或是引起纠纷。
·事前别忘了做功课，花上一笔小小的费用，你就可以到该区的相关部门拿到房东产权纪录的副本了，这份文件上可以清楚的列明谁是这幢物业的实际所有者，房子被抵押了几次。这样，你就能理清楚和自己签合同的究竟是不是房子的真正所有者了。你还可以向房东提出查看mortgage statement的要求，这样可以更清楚的了解到房子现在还欠着多少贷款。
·你可以在房屋的产权记录上登记上你现在的rent to own合同，这样你的优先购买权就会被记录在册，对租客来说，可以起到相当有效的保护作用。大多数情况下，租客需要支付一定的土地转让税才能完成这种登记，不过所要支付的费用大概不会超过100元。由于你登记的只是一个优先购买的选项，所以不需要按房屋的总价款缴纳土地转让税，只需要为你所支付的权利金部分缴纳土转税即可。
如果还是不放心的话，双方在交易过程中可以聘请一名律师，以更好的约定、保护各方的权益。"
来源：安居周刊 发布：温哥华找房网