转：在加拿大 如何才能让主要住所免增值税？

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在加拿大，卖房能不能享受资本增值免税，需要界定你的住房是不是一直保持了主要住所的性质。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=61121主要住所的概念是以家庭作为单位，从1982年开始每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠，即使你和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。按照加拿大税法的规定，你的主要住所（Principal Residence）资本增值是免税的,但在特殊情况下增值也可能需要交税。
如果在持有期间，你的物业有几年的时间用于自住，但也有若干年用于完全出租，也就是说虽然你的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为: 增值部分*（1+指定为主要住宅的年数）/ 持有物业的总年数。比如说, 20年前你购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为：80*（1+9）/20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。另外，按照这一公式，如果有些家庭考虑换房源自温哥华找房网，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住物业的时间表不超过一年，就不会有增值税问题。
如果将家庭主要居所的部分房间出租，仍有可能保持了主要住所的性质，只是需要控制出租的比例。有人为了降低出租的净收入，把出租比例增大至50%以上以增加可抵扣的费用,虽然净出租收入降低了，但将来你的房屋出售时可能会由于房屋的性质，主要用途的改变而失去”主要居所”的税务优惠，因为这时候你的房屋是以出租为主，不是以自住为主了。需要注意的是, 家庭主要居所即使只有部分房间出租，对于房屋装修，设备更新等都不能提取折旧CCA（capital cost allowance），否则你的自住房性质可能改变。
是不是出租比例超过50%，主要住所的性质就会改变呢? 答案是不一定。税法有一个特别的规定会让你有4年的时间，即使你全部出租你的住所，在4年时间里你仍可保持你的主要住所性质。同样需要注意的是，如果全部出租，出租期间，报税时不可以申报折旧，否则有可能改变你住所的性质。如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租，该期限还可延长，但最终你或你的家人源自温哥华找房网必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。
既然主要住所增值不交税，如果有足够的支付能力，能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢？加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。
你的主要住所不一定在加拿大，也可以在中国,美国等国家。你也可以指定加拿大境外的物业比如在中国或美国的住宅作为你的主要住所，将来在处置该物业时可以享受加拿大资本增值免税的税务优惠，但在物业所在国可能会对你的物业增值课税。
另外，即使你只有一套房子，但在若干年的时间里如果你频繁买卖房屋，换了数十次房,你的房子在买卖过程中可能会失去主要住所性质。尽管你随时都只拥有一个物业，但税局可能认为你以盈利为目的频繁买卖物业，你的物业增值不被认为是资本增值，而有可能被视为生意收入而纳税。
(以上内容仅供参考, 不作为投資理财建议，若需具体建议，请咨询合格的投資理财顾问)”

作者张进(Jim Zhang) 为加拿大CFA(特许金融分析师)、CFP(注册理财规划师)

转： 加拿大夫妻或家人共有房产的税务问题

" 许多人都开设和使用联名帐户来共同拥有房产，大多数家庭购买屋业办理产权时都是由夫妻共有（Joint o源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=61269wnership）。采用联名账户 的方式，配偶双方各拥有一半的房产，若其中一方去世，另一方会自动拥有整个房产，这样可以避免遗产分配的程序及支付遗产认证费，原先产生的资本增值按配偶转移法则免税转移，不需要交税。但另一方配偶去世时会引发税务问题。例如，王先生与王太太以联名帐户方式于20年前购买一投资物业成本为15万加元，现市场价值为55万加元，王先生不幸去世，物业自动转移到王太太名下，这时不会引发税务问题，但若配偶在王先生之后也相继去世，这时会引发税务问题。若这时投资屋业的价值为65万加元，即使该物业由其子女继承，没有买出，王太太仍须缴纳资本增值税，即增值部分50万需要缴纳资本增值税。
采用联名帐户不需要通过遗嘱认证的程序，不需要交纳遗嘱认证的费用，即可实现财产转移，使用 联名帐户的好处显而易见，那么，上面例子中的王太太是不是可以与子女开设联名帐户共同拥有房产，避免增值税和遗嘱认证的费用呢?
与子女开设物业联名帐户可能引发资本增值税。加拿大税法规定，如果资产转源自温哥华找房网入联名帐户，联名人不是配偶关系，则资产视同卖出，可能引发税务问题。比如父母有一投资物业，想以联名户口的方式转移给子女，50%由子女拥有，在父母开设联名帐户时，该物业没有任何改变，只是所有权由两个人分享，但50%的资产被视同卖出，父母需要交纳资本增值税。联名资产如果是父母的主要住宅，如果与子女联名，子女有自己的主要住宅，将来该物业增值的一部分会有税务问题。
如果王太太将她所拥有的投资屋业与儿子开设联名帐户，她的房产的一半已经被视同卖出，即其一半资产的增值在产权转移过程中实现，假设成本为15万，开设联名帐户时的市值为65万，增值部分的一半即25万需要缴纳资本增值税。
开设联名帐户之后，如果王太太不幸去世，她在该联名帐户内拥有的物业将自动转移给她的儿子，从而避免遗嘱认证的程序和遗嘱认证费用，但在王太太去世的当年，其拥有的一半的物业将被视同卖出，即王太太将为这部分资本增值付税。假设成本仍为15万，王太太去世当年市值为75万，增值部分的一半即30万需要缴纳资本增值税。
需要注意的是: 共同产权的另外一种方式（Tenants in Common）与（Jo源自温哥华找房网int Tenancy）不同，这种联名方式的产权互不干涉，每个业主都可以独立出售其拥有的部分产权。举例来说，老王和老李各出资一半购买了房产，那他们就各拥有一半的产权，如果老王过世了，他的那部分房产就被老王的合法继承人所得，产权按遗产处理，老李不能自动继承老王的产权。当共同拥有物业的业主不属于家庭成员时，多采用这种方式。比如生意伙伴常以这种方式共同拥有物业"


作者：张进，MA，CFA，CFP，金融学硕士，特许金融分析师，注册财务规划师

转：快讯 加国央行第14次宣布维持1%基准利率-

“（温哥华找房网6月5日讯）加拿大央行今天再一次宣布维持基准利率不变，这是自2010年9月以来央行连续第14次宣布维持该政策。这与本网此前发布的预测相吻合，详情请见《预测：央行5日将维持1%利率 低利率将持续更长时间》。 这一选择显然与全球经济的恶化有关，也与加国经济增长突然缓慢有关。目前欧洲危机仍然处于下行风险当中，美国的经济复苏速度也不容乐观。 据相关报道称，利率不变的决议发布后，加元汇率相应走高，达到1加元兑0.9629美元。 央行上一次将隔夜拆借利率目标从 0.75％到上调到目前的水平，是在2010年9月。银行每6个星期会审核利率政策。 以下为6月6日补充的相关媒体报道： 星岛日报：环球经济转差 复苏步伐缓慢 央行延迟加息 环球经济状况越趋恶劣，再加上加拿大复苏步伐未如理想，加拿大中央银行（The Bank of Canada）将推迟加息。 加通社 一如市场预料，加拿大央行维持基准利率为1厘，是连续第14次货币政策会议没有调整利率 ，央行同时承认，行长卡尼（Mark Carney）今年4月份发表的《货币政策报告》，预测过于乐观。央行于此次会议的论调较为悲观，指过往数星期全球经济环境转坏，而欧洲经济存在的风险，已变为迫在眉睫的问题。 卡尼下月发表立场 早前卡尼曾指，央行快将加息，但丰业银行（Scotiabank）经济师霍尔特（Derek Holt）认为，现时形势险峻，故此卡尼除了放弃加息，别无选择；卡尼目前仍未推翻其先前说法，但霍尔特估计，他会于7月时公布新的立场。 他指，如果形势许可，央行现在就已加息，但基于外围和本土经济前景黯淡，央行只有推迟相关决定。 此外，加拿大首季经济增长只有1.9%，比央行预期的2.5%为低，令人失望；央行指，“美国经济增长温和，而新兴市场发展步伐迅速减慢，比想像中快。”不过，地产市道畅旺，营商环境和消费者信心仍属正面，以及息率持续低企，故加拿大整体经济仍能增长。 不过，央行认为，外围经济长期积弱，加上加元一直高企，将不利加国出口；而低息虽有利经济活动，但导致市民在收入增长温和的时期，增加负债。 市民负债增长放缓 卡尼一直关注，国民负债水平不断提升，一旦息率回归正常水平，他们将欠缺还款能力，这也是他之前倡议加息的原因。霍尔特相信，卡尼担心加拿大重蹈美国2001年的覆辙，当年美国经济不景，联储局于是把息率维持于低水平多年，导致不良借贷增加，并使楼市出现泡沫。不过，他强调，两国情形有其差异，现时加国市民的负债增长已经放缓，而监管机构已密切注视各借贷公司的财政状况。 本周五加拿大统计局（Statistics Canada）将公布5月份就业数据，届时市场可以对经济前景作更佳评估：过去两月，职位共增加140,000个， 远超预期，但市场估计，接下来数月，增长将未能达同一水平。 央行预期，短期内消费物价指数（consumer price index）将跌至低于2%水平。 此外，由于息率不变，刺激加元兑美元造好，升0.16美仙报96.34美仙。 明报：加央行暗示延迟加息 欧债危机急恶化 新兴经济放缓较预期严重 加国中央银行昨天一如所料，维持其隔夜拆息在1厘的历史低位。虽然议息后声明仍然表明，一旦情况变得有需要，央银将会加息，不过暗示加息日期会较仅仅6周前的公布迟得多。 这是央行连续第十四次不改利率，但昨天开会的背景和6周前上次开会分别很大，特别是最近数天欧债危机大幅恶化，导致7大工业国财长及央行行长昨早举行紧急视像会议。澳洲央行昨晨也宣布，把基准利率降四分一厘，至3.5厘，理由是“国际环境转弱及更不确定”。 4月中上次议息，行长简尼提高对本国及全球经济展望，并指加息“很快便变得合适”。 到了昨天，央行的态度出现180度转变，例如暗示，鉴于全球经济气候变坏，可能需要减息，但简尼和同僚很明显对本国经济前景变得审慎。 分析员现预料明年初始加息 议息后声明说：“最近数周全球(经济)增长展望转弱，一些围绕欧洲(债务)危机的风险正在成形，而这些风险仍是偏向下行，并正在导致金融情况急剧恶化。” 分析员4月中曾预测最快9月起开始加息。现在多数分析员预料，明年初才开始加息。 虽然加国最大出口市场美国的经济反弹突然乏力，但央行不愿在这方面着墨过多，只说美国经济“继续以微弱步伐扩张”，但新兴国家的经济增长放缓“似乎较预期有点儿快及较广泛”，而全球经济增长势头微弱，加上投资者对避险的心态加强，已导致商品价格下降。 声明重申，假如有需要，将以温和步伐逐步撤消货币刺激措施。但却删去6周前的“鉴于经济疲态减少，以及潜在通胀转强”这前提。 央行表示，加国仍“小程度剩余产能”，并说通胀近期将跌穿央行目标2％，因汽油价跌。 央行以上言论，显示加息仍是它首选，只是毋须忙行事。 虽然加国首季本地生产总值(GDP)增长率只有1.9％，是远低央行预测的2.5％，但简尼强调“潜在经济势头看来仍大致符合预期”。源自温哥华找房网 – http://www.realfinder.com/?p=60910 ” 转自温哥华找房网。