转：加拿大房屋抵押贷款的优缺点

“在加拿大，房屋贷款的种类很有限，一般银行提供的只有两种：常规房屋贷款（Standard Charge Mortgage）和抵押贷款（Collateral Mortgage）。

从2010年10月18日开始，道明银行（TD Bank），将所提供的房屋贷款都改成抵押贷款（Collateral Mortgage），首次购房者可以在向银行申请贷款的同时，用申请贷款的新购房做抵押。

今年，加拿大广播公司的《市场》栏目（CBC’s Marketplace，第四十季，第十五集）在一期节目中，再次提到了TD的这个政策。节目指出银行专员有意隐瞒贷款内容，大多数客户对自己所办理的贷款细节内容并不关心，并且TD现在“只”提供抵押贷款。影片中一名乔装的播报员带着隐藏的摄影机进入一家道明银行的分行，假装询问道明银行的贷款。该播报员一连问了四次之后，银行员才揭露道明银行的贷款是抵押贷款，并且承认，“对于那些想要转房贷的客户来说，这种贷款的确是缺乏弹性”。暗访之后该电视台访问了道明银行总部，但是道明银行不愿意针对该问题做回应。

采访中，该电视台指出的另外一个问题是抵押贷款的注册细节并没有清楚的披露给顾客，直到顾客到了律师的办公室签核文件时才会知晓，但也为时已晚。或许现在道明银行在文件上清楚地披露了他们的房屋贷款是抵押贷款，但只是在文件上做文字揭露，如果银行业务代表不清楚做解释，绝大多数人即使看到了“COLLATERAL CHARGE”，也不见得了解其中的意思。

抵押贷款为银行留住客户

大多数人在选择贷款时，主要比较的是利率和还款限制，对于贷款是否可以延长、更改、转银行等问题，一般并不太关心。不少人并不清楚抵押贷款与常规的房屋贷款区别在哪里。

抵押贷款的好处是，一旦申请通过之后，客户如果需要再融资（refinance），不需要付再融资的费用。但最被诟病的问题是，将来若是客户想要将房贷转到更低利率的银行或是金融机构，就必须要付律师费或注册费。换句话说，该条件降低了客户要再融资时或是贷款到期的时候，选择其他金融机构的可能性，有如路障一般帮银行保留了顾客。道明银行自己本身也不接受从其他银行来的抵押贷款。

抵押贷款的优点与缺点

抵押贷款的优点是，如果客户满足以下两个条件中的一条，则可以节省$500到$800的法律费用：

1、贷款到期之前，有很高的几率想要再融资以提高贷款额度；

2、想要向同一个贷款机构申办其他的贷款（例如，车贷、投资贷款）。

但缺点就是潜在的置换成本：

1、由于抵押贷款是将整套物业做抵押，有时甚至会超出物业的价值，所以房贷借款者若是想申请另一个贷款或是更有弹性的循环信贷，会被高额的担保费给限制住。解决方法是付罚金然后将现有的抵押贷款转到其他的金融机构，或是付费将现有的抵押额度降低。

2、抵押贷款收取的产权保险（Title Insurance）会比一般的房屋贷款高。

3、若是在抵押贷款之下又有其他的负债（例如信用卡、车贷等等），且未履行其中任何一个负债的付款责任，则该银行有权法拍整套物业。

在道明银行刚推出抵押贷款的时候，银行方面的解释是道明银行的客户要再融资的时候或是贷款到期时，选择跟道明银行续约的客户数量是选择其他金融机构的20倍。但这个数字现在肯定已经降低了许多，毕竟一方面政府已经出面限制，再融资的额度不能超过物业价值的80%，再加上物业的增值幅度也不如以往。

当然，除了道明银行之外，许多金融机构除了提供传统的房屋贷款，也提供抵押贷款。不论如何，客户自己必须尽到自己的责任，多多询问细节，而不是一味地寻找低利率。"

作者：胡佑卓 来源：加西周末 发布：温哥华找房网

转：加拿大房屋产权查询到底查些什么内容？

"  在亚洲卖房子时所有权状正本为必备文件，加拿大房地产文件一切电脑化，业主在买房过户之后，仅会收到一份由律师寄来的影印本产权证(State of Title Certificate)，卖房子时也不需要看。虽然没有白纸黑字的书面所有权状，但是在买卖房子时为了解房子的所有权，通常地产经纪都会从地政局(Land Title Office)查清楚产权是否有问题，这也是我们一般所说的Title Search。

产权查询(Title Search)到底查些甚么内容呢？以下略作说明。

1.拥有人资料：有多少人共有这份产业？需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，则所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种: Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买，或是因分摊风险而合买，或是合资成立购屋基金而合买。共同拥有物业可允许各自拥有的比例(例如:40%-60%，30%-30%-40% )，也允许各自出售(或赠予)自己部分物业的产权，十分适合投资者，所以在登记产权时必须注明各自出资的比例，或拥有物业所有权的比例。另一种为夫妻联名或子女父母联名的Joint Tenancy，这是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。

2.法定标示：包括地号(P.I.D.)、法定描述(Legal Descriptions)及地址，这三项是产权查询之钥，只要在查询时在电脑上打上其中一项便可得到产权的资料。

3.抵押设定：若屋主有房屋贷款，在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码，律师会于交易时，优先还清贷款，方将余额付给卖家。

4.通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。在买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置，不要在该处种植贵重的植物，免得遭受移株之苦。

5.地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共用车道等，或新公路将经过您家、或有人必须经过您的土地内再进入他自己的土地等。您在购买物业前宜查清地役权是否可以接受，地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。

6.契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，颇多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需调阅清楚之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7.假扣押/诉讼(Charges, Liens & Interests )：：例如建商未能取回其建筑贷款，建商会透过法院申请假扣押；又如离婚诉讼中，有一方可能会申请假扣押，避免另一方先行处理财产，当产权登记时遇到假扣押的情况，卖家必须先行解除方过户。

8.证照(Duplicate Indefeasible Title): 有些屋主为防屋子被盗卖， 会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。

所有权状的查询是安全购屋的保证，可以保护买家的权益，在加拿大买房屋过户前，一定要透过律师审慎查询、处理，买家才可放心。"

来自：（作者：陈铨铭 大温地产经纪，温哥华找房网专栏作者）

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转:政府的​物业评估价是做什么用​的？

“ 这几天许多朋友们都在谈论一个话题，那就是收到了政府的评估价通知Property Assessment Notice，多数人感到兴奋，为什么呢？因为评估价比去年大涨。综合看来，各个区的涨幅不同，据我知道的从百分之十到百分之四十都有。朋友们都在问，这是否标志着自己的房子升值了那么多呢？
为此，我们分析一下这个政府的评估价。
政府的评估价通知PAN是做什么用的？从法律上定义，它不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。也就是说，如果政府的评估是100万，目前物业的税率是千分之五，政府每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱，政府丝毫也不会管。
有些人会问，政府这个价格是如何计算出来的？政府委托一个专门的机构对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值: evaluation level （ Assessed value），平均动向评估值: ADXR，定量极限评估值: EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学，运筹学，经济学，数学和市场学等相关的知识，在这里不是一两句话可以说清楚的。总之，房屋的征税价值并非由一个简单的公式计算而来，它是一个“模糊值”。还有一个因素是你在法规中找不到的，同时也不会有人回答你的因素，那就是政府的引导值，或许一些朋友们第一次听到这样奇怪的词，理解不了没有关系，我在这里暂时不做深入的分析，因为如果你去问评估机构，他们一定说与政府没有关系，他们只是说依据去年七月份的市场值，信不信由你。可是当房地产市场下降的时候，评估值却不下降，想一下，这是依据什么呢？咱们还是用通俗易懂的形象语言来探讨吧。
加拿大是一个市场经济的国家，政府不会像中国那样对楼市频繁的干涉，楼市的走向完全由市场自身的供需平衡来决定。
但是加拿大各级政府的运作是靠税收来维持的，而在诸多税收项目当中，物业税是最大的一块，并且是最稳定的一块，别管经济好与坏，别管你的收入出现什么样的变化，地税你是一定要交的。形象来说，政府是地主，我们是长工，你在地主的土地上种地，黄屎人就要向杨白劳收租子，他才不管你是否有收成，秋收一过，立马上门要债，拿不出钱可就要发生白毛女事件了。地区黄屎人（地主）的运作也可以比作一个公司，每年的财政预算是地主的支出，收入不用说，就是税。你可以看一下，各级政府的财政预算年年都在上升，而郊区的地主没有印钞票的功能，因此，保证地主不赤字的方法就上加大税收。渥太华虽然有印钞功能，但是他们把印出的钞票叫做“债”，政府欠的“债”谁还？你和我啊！有一点糊涂了吧？你会问，政府欠谁的债？答案是，欠银行的。你会继续问，银行是谁家的？？？估计已经是一头雾水了。这一点与中国不同，此处不展开这个话题，有机会以后再说吧。总之，地主那个斗只会越来越大，就像我们小时候课本里说的大斗和小斗的故事。
加拿大的税收在全世界都算高的，官僚们的福利绝对好，你很少看见政府说要节省开支来维持预算平衡的。
综合全省的情况来看，这次素里的土地爷比较聪明，市选大获全胜，所有的席位一并纳入囊肿，为了履行竞选前许下的诺言，素里的平均估价向下调整了约百分之五，引导值起了一定的作用，此举为巩固政权奠定了基础。最狠的应该是温西和西温，那才叫宰你没商量呢，冬奥会的财政缺口只能由百姓来买单。
在评估价这个问题上，我们华人与当地的白人反响不一样。白人一看见评估价涨了就大骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税，因为自己的工资收入并没有增加。而我们华人在收到通知书看到价格大涨的时候开怀大笑，欢呼自己的物业又增值了。
本人觉得这里有一个误区，那就是华人误认为只要政府说了值一百万，房子就价值一百万，这种判断是不准确的。一个房子卖多少钱取决于当时的市场和买家的认同，政府的评估价最多就是一个参考。在我这几年经手的买卖中，没有一个洋人经纪人和客户向我打听政府的估价，他们知道政府估价的含义是什么。而华人的买家大约有三分之一的人会打听政府估价。
我觉得，如果你很享受政府的评估价，那你就忍痛多交一些税，政府抓银子的举动会起到托市的效果。如果你不想交那么多的税，在政府规定的时间内提出复议，然后按照规定的日期出席听证会，政府多少会给你一个新的评估价。提醒一下，一定要出席听证会，如果不出席，就算你提交了复议申请也没人搭理你了。
这件事情没有对与错，按照自己的需求做什么都是无可非议。将来你卖房子的时候，出售的价格取决于当时的市场，评估价Property Assessment 仅仅是参考而以。”

作者：陈卫平 来源：作者博客 发布：温哥华找房网