BMO银行上调房贷利率0.1%

加拿大五大商业银行之一的蒙特利尔银行宣布从星期二开始把浮动和固定房贷利率上调0.1%。新的5年期固定房贷的利率是5.44%，而5年期浮动房贷利率是3.1%。

金融市场分析家们指出，虽然美联储和加拿大中央银行都表示会继续在较长时间内维持超低利息率的宽松利率政策，但金融市场上长期债券利息已经开始上升，这反映了市场预期美联储每个月发行850亿美元债卷的量化宽松政策即将结束。

超低房贷利率被认为是在过去几年推动加拿大房市持续火热的主要原因；不少分析家认为加拿大房地产市场已经热过了头、面临价格调整的风险。

转：加拿大利率与地产 2013年中期总结

”
去年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大房贷策变化对地产有什么影响，房贷政策收紧了，房价能跌多少。”今年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大会加息吗，加息之后房价会降吗？”很高兴大家一直关心红雨的文章，希望看到我对一些问题发表看法。与一年前相比，消费者已经知道了，贷款政策紧了又紧，可还是阻挡不住房价上涨，观望、犹豫和不切实际地期待房价下跌都是暂时的，决定房价走势的是供需和市场。今年6月底，房贷5年固定利率有所提高，很多朋友问我，这是一个加息趋势，还是一个暂时的波动？对未来地产市场的走势有何影响？下面对这些问题做一下分析和预测。
先来回顾去年的这个时候，2012年6月底，财政部长公布新的房贷违约保险政策，几乎是立刻执行，生效日是2012年7月9日。内容包括，需要购买贷款违约保险的房贷最长还款期从30年缩短为25年；房价100万以上的房产，保险公司不受理首付20%一下的投保申请；再贷款最高比例为房价的85%降为80%；增设房债比例为家庭收入的39%。这些政策对首次置业的工薪阶层影响最大。一年过去了，以多伦多为例，今年7月的成交量与去年相比，增长了16%，有力地说明，消费者正在从政策造成的恐惧心理中走出来，客观地按照自己的需求选择继续租房，还是购买自住房。笔者比较了一下这两年的利率情况，去年同期至今，各个档期的利率没有实质性的变化，去年下半年以来的交易清淡，实际上消费者的心理因素造成的，利率对房地产没有太多实质性的影响。一年后，能够看到更多消费者回归理智，对于加拿大地产市场的长期健康稳定地发展是件好事。
利率对于地产来说，影响有两方面：利率上升，房贷承受能力下降，导致贷款难和地产交易减少；利率上升会导致消费者债务加重，对消费者购房意愿造成负面影响。皇家银行近日对加拿大人的房贷借款能力进行了评估。从结果上来看，去年以来，由于利率一直处在低利率水平，今年与去年相比，加拿大人的借款能力相同。从另一个侧面也说明，利率在最近一两年没有实质性的变化。利率的季节性波动也没有影响到加拿大人的购房计划和负担能力。皇家银行的报告显示，加拿大家庭平均收入7.77万元，平均房价36.65万元，房屋相关债务占收入的比例为42.5%，比1985年以来的平均水平39%高出3.5%，基本处在正常的负担能力之内；其中多伦多家庭平均收入11.33万元，平均房价55.7万，房屋相关债务占总收入的比例为53.8%，与国际大都市的地位基本匹配；但温哥华家庭的房债比例却高达82.3%，说明本地人的收入已经很难再支撑房价了，只能靠外来的新移民或非居民支撑房价。
如果利率持续上涨，会不会影响地产交易，甚至出现房价下跌呢？这是很多观望者最想知道的一个问题，越是关心房地产，越是想买房，越是希望房价下降，所以很多人处在一种对盼望房价下跌比较痴迷的状态，少数人甚至怀疑权威机构的统计数字，日思夜想希望房价跌一半，自己能够再回到可以买得起房的状况。今年的6月21日，很多银行突然再次调高5年期固定利率之后，有一篇文章似乎应和着部分读者的口味闪亮登场了，文章的观点是：利率每升高1%，多伦多的地产交易量降减少15.3%，2015年时，多伦多的房价降5.8%，即使是利率0.5%的升幅，房产交易量也会减少9%，到2015年时，多伦多的房价会降2.6%。细心的读者会发现，银行在今年6月底两次加息后，5年期固定利率刚好提高了0.5%，但7月份交易量却比去年同期增长了16%。这些数据无情地讽刺了这位作者的武断，同时也说明，消费者对于利率的小幅波动并不敏感，相反，会刺激潜在消费者下决心入市。
已经有近一年的时间，没有太多人讨论加拿大的消费者债务威胁论。最近一期的2013年加拿大人房贷回顾显示，85%的借款人选择固定利率；965万个家庭有自住房，其中370万个家庭还清了按揭贷款，800万个家庭房屋净值超过房价的75%；平均房贷利率3.52%，房贷到期后在原银行续约的比例达到88%。这些数据说明，加息，不会使地产市场崩盘；加息对于加拿大债务的恶化影响有限。由于连年低利率，以往高利率的消费者终于等来了贷款续约，换成低利率的时候，即使是2008年选择5年固定利率被锁住良久的消费者，在2013年也得到了新生。明年加拿大人平均利率3.52%的记录会被继续打破，家庭债务负担会进一步改善，而不是恶化。
以多伦多为例，我们来简单地回顾一下地产市场在2013年上半年的表现。1至6月，销售量下降4080间，同比下降0.7%，与此同时，二手房挂牌上市量比去年下降了6.1%，DOM(上市至售出的时间)由22天增加到24天，房价上涨了4.7%。这些数据说明，由于买家有一定的观望情绪，降低了卖家售房的积极性，惜售情绪导致房源不足，推高了房价。由此可见，地产市场的冷暖与供需直接相关，与贷款利率的窄幅波动没有必然联系。
综上所述，地产从业人员和消费者可以暂时不考虑利率给市场带来的影响，未来两年内所有关于利率要涨，房价会跌的新闻、传闻都不用理会。
对于地产从业人员来说应该注意今年以来市场发生的两个变化：1.华人新移民登陆数量明显减少，靠新移民吃饭的日子已经过去了。持有学生签证、工作签证、超级签证的旅游者，在加拿大购置自住房以及购买固定资产的需求在增加。简单地说，对于华人来说移民才能买房的观念已经被打破，非居民买房的需求会逐步增加。2.中国银行广东省各分行与外管局联合推出的“优汇通”业务，可以完全避开一次汇款5万美元的限制，一次汇款1000万人民币来加拿大用于购房，成为了合理合法，简单易行的事情。
对于消费者来说，值得注意下面两个现象：1. 50-80万的低层房屋今年热销，竞价成交的情况屡见不鲜，而价格在7位数以上的房产成交减缓，折价成交是普遍现象，消费者可以利用这个市场观望的契机，小房换大房。2.楼花预售数量明显减少，价格越来越接地气，性价比高的楼花依然值得投资，但要记住，买楼花之后立刻办理楼花按揭贷款，将利率锁定。
近日，媒体对CMHC投保资产金额接近上限的话题比较感兴趣，某些急于看到房价下跌的人对此兴奋不已。房屋贷款保险制度对于加拿大人的作用，是功不可没的，但这种制度需要进一步改善，看看美国两房现在的情况，以及奥巴马政府对两房未来的打算就可以看出，这种由纳税人最终买单的保险或房贷资产收购公司，早晚要走向市场和私有化，一方面解除纳税人风险，另一方面，没有了政府背书的情况下，也就不会有额度限制了。如果CMHC目前的情况制约了地产市场发展，那么私有化也就不远了。
以上是笔者对过去半年利率与地产市场的一个初浅看法，希望对读者有借鉴作用。“

作者：王红雨 加拿大房贷专家

转：Rent to own：你了解多少？

“
许多刚登录的新移民，在考虑买房时可能会听说这样一种房屋交易方式：rent to own(先租后买)，经纪人会这样向你介绍——它是为手头资金偏紧且信用条件不够的新移民所准备的——但rent to own究竟是怎么运作的，你还是很难一下子明白过来。有些华人房东在租房时，也会听到不少西人租客这样的询问：你的房子做rent to own吗?由于不了解，很多人会直接拒绝这一方式。
那么，rent to own究竟是什么呢?它是怎样运作的，有何优缺点?在选定这一方式进行交易的时候，又有什么是需要特别留意的呢?今天，就让我们一起来揭开rent to own的面纱。
Rent to own是什么?
Rent to own指的是这样的一种房地产交易形式，租客想要买业主的房子，但是不具备足够的首付或是其目前的信用评分不够申请贷款，而业主为了卖掉房子而与其签署了一项在租期结束后可选择性购房的合同。
与一般的租赁合约所不同的是，在签定合约之初，租客要先向房东缴纳一笔相当于购房总价款2%-2.5%的权利金，这可以看作是其为了获得租期结束后的购房权而付出的代价。双方约定，在两或三年的合同期结束后，租客有权利以合同中约定的价格优先购房。每月的租金中，房东也会向租客多收取200-300元的费用作为权利金，如果合约期满后租客想要行使购买权，则其之前缴纳的所有权利金可以视作是买房的首付款。
下面我们就通过一个具体的例子来解析一下rent to own是如何运作的。
假如一幢房子现在的市场价值是25万元，双方约定租期为三年，三年期满后租客可以以28万的价格购入此房，当然他也可以选择不买。
租客要先支付5,600元(28万*2%)作为获得购买权的权利金，此后每个月的除房租外要额外支付200元的权利金。在三年的租期结束后，租客可以以28万的价格购得此房，即使现在的市场价已经升到了32万。三年中租客所支付的权利金总计12,800元，接近于5%的首付，若要购房，则只需支付余下的26.72万即可，若不购房，租客将损失掉前期缴纳的权利金。
有何优缺点?
对房子的租客来说，rent to own通常有以下几项优点：
·在最开始租房的时候，你可能无力支付首付，但在两到三年的租赁合同期内，你可以慢慢把首付攒出来;
·如果开始的时候你的信用评分不够买房申请贷款的，那么在这两到三年的时间中，你可以逐步去建立或是恢复自己的信用，同时在这期间按时付房租也有利于留下良好的信用记录;
·合同到期后，你拥有是否购买房子的选择，这个选择是一项权利，而非义务，它给了你很大的灵活性;
·如果在租期内，房市一直处于上行状态，那么到期时的市场现值一般是要高于你们当初约定的价位的，这时你可以行使自己的权利，以较低的价格购入房子;
·如果期间房市崩盘了，现值明显低于当初的合约价，你可以放弃购房的权利;
·它给了你一个体验社区以及房子的机会，如果你改变主意了，或是觉得这里不适合长期居住，就可以放弃购房。
对租客来说，也有以下缺点：
·合同到期时，即使你想买，也不一定有银行会愿意借款给你，手头资金有限的租客一定要在合同期内你不断提高自己的信用分数，或是找别人同你一起合买;
·到期后如果不想执行购买权利的话，你之前所交的权利金就相当于是白交了。
对房主来说，rent to own的优点如下：
·租客们通常会像对待自己的房子那样爱惜房屋，因为在入住时他们会抱有这样一种想法，有朝一日自己会成为这里的主人;
·如果最后租客执行了购买权利，你就可以获得预期的利润;
·如果租客最后没有购房，你可获得额外的权利金。
坏处则是，相较于直接卖房套现，采用rent to own方式的资金回笼会比较慢，风险也相对高一些。如果房市处于上升，那么卖家的心情肯定会随着房价的高升而低落。
总的来说，这种方式是对租客更有利还是对房东更有利，确实很难理得清楚，很多事情都是这样，并不存在完全绝对的公平交易。利弊也是会根据买卖双方对于资金的运用以及房市的走向而变化的。
如果房市处于稳定期，那么选择rent to own会成为一个双赢的决定：卖方收获了预期的利润，买方也在合同期内积聚了资金和信用;如果房市处于快速成长期，买方获利会更高一些;若房市处于下跌期，买方最后一般不会执行购买的权利，卖方也会错失最佳的售房时机，但可以获得权利金作为补偿。
你要留意这些
应该说，在房市交易过程中，rent to own这种方式并不是很常见，而正是由于对这种交易方式的不熟悉，买卖双方可能会一不小心就吃了大亏。
当Rent to own的交易中牵扯到中间人时，通常很容易引起纠纷。
在双方进行交易前，可能会有这样一个中间人出现，他愿意以一定的费用代理房东的rent to own合同，同时他们会向房东保证，租约期满后即使租客买不了房子，他们也会以约定的价格找到买家。
如果这个中间人是个骗子的话，他完全可以带着买方缴纳的权利金消失掉，而买卖双方间的这笔账就很难算清了。
近期，一家渥太华的公司就卷入了数宗rent to own的官司之中。
这家公司名叫Golden Oaks，公司的所有者是Jean-Claude Lacasse，他通过rent to own的方式在渥太华地区拿下了48套房子。根据CBC的报道，在其中一笔交易中，该公司承诺一定会替房东把房子卖出去，却最终未能如约。而房子原来的主人由于轻信了他们的承诺，早已购置了另一处物业，所以现在要同时付着两份按揭。
在另一个案子中，租客一直在按期缴纳租金以及权利金，但却被赶了出去，因为二按(second mortgag)的债权人最后拿到了房子的产权。
如果你也要选择rent to own，你肯定不想碰上这样的倒霉事吧。为了防止在签下租约之后出现此类麻烦，你可以多多留意以下几条提醒来规避风险：
·就像其它那些普通的房地产交易一样，在房子真正完成过户前，租客所缴纳的各项权利金应该留存在一个值得信赖的地方，这笔钱不应该直接支付给业主或是中间人，那样会很容易被骗或是引起纠纷。
·事前别忘了做功课，花上一笔小小的费用，你就可以到该区的相关部门拿到房东产权纪录的副本了，这份文件上可以清楚的列明谁是这幢物业的实际所有者，房子被抵押了几次。这样，你就能理清楚和自己签合同的究竟是不是房子的真正所有者了。你还可以向房东提出查看mortgage statement的要求，这样可以更清楚的了解到房子现在还欠着多少贷款。
·你可以在房屋的产权记录上登记上你现在的rent to own合同，这样你的优先购买权就会被记录在册，对租客来说，可以起到相当有效的保护作用。大多数情况下，租客需要支付一定的土地转让税才能完成这种登记，不过所要支付的费用大概不会超过100元。由于你登记的只是一个优先购买的选项，所以不需要按房屋的总价款缴纳土地转让税，只需要为你所支付的权利金部分缴纳土转税即可。
如果还是不放心的话，双方在交易过程中可以聘请一名律师，以更好的约定、保护各方的权益。"
来源：安居周刊 发布：温哥华找房网

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转：加拿大木造房子结不结实？寿命有多久？

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在加拿大除了高层建筑是钢筋水泥，大多数四层楼以下小型建筑都是木结构。木结构是西方建筑的传统和基础，有严格的管制和建造规则。加拿大的建筑业喜欢用木结构是因為木头承重力大，韧性强，容易搬运，方便施工，而且美观。
一般加拿大木造房子都有个水泥地基，木头结构再盖在上面，按照加拿大建筑法规，木材用在房子结构上都有一定的规格，木头的大小长短和承受力在建造法规上也有详细的要求，建筑师按照这些標准设计出房子，坚固可靠，用钢筋將水泥地基和上面的木结构锁在一起，在房子角上都钉有铁片钢条，以加强防震防风的效果。
另外设计上也考虑防火防灾，虽无法让房子完全不著火，但会让人有足够的时间逃出去， 木结构的建筑好处多，而加拿大建筑法规严格，建造过程讲究。虽然和台湾建筑方式不一样，不过大可放心投资这些木结构的房子。
木头主要是做內墙和屋顶的结构，為了防止结构变形，外墙有时会钉上一层三夹板，內墙大多数是用2×4或2×6大小的木头，长度从八呎到十几呎都有，跨度大的地方，会用到尺寸更大的木材，但因為加拿大天然大树愈来愈少，所以都用胶合成或结构组成的木头做大樑。
在大温哥华房子的木材大都是本地 卑诗省 BC 砍下来的。木头在被刚砍下来时，含水量很高，必须经过乾燥手续，经过政府检验盖章后才可用来盖房子。盖房子如何让木材保持乾燥，是建筑设计上的重要课题，一般木结构的外墙和屋顶都会放上防水纸，挡住雨水，而房子內部因為温度的差別，及用水多的浴室和厨房，因其空气中的湿度高，在內墙有时会自然积水，在建造时，如何让內墙自然通风乾燥，是很重要的事。
木材的湿度在运送和存放时间有时会因為气候的关係而起变化，但在建造后，暴露在空气中渐渐乾燥，直到標准而稳定，所以新房子有时自己会发出声音，那是因為木材在乾燥，那不是大问题，又如果墙上的石膏板间的缝隙有裂开，找木工补一补就好了。
為了符合节约能源的规定，现在大温哥华的建商，会在木结构的外面包上左一层右一层的隔热板，再加上一层不透风的塑料，以至屋內湿气不容易蒸发不出去，空气不流动容易长霉，所以房子要经常把窗子打开，透透气，而容易积水的浴室、厨房和洗衣间，要注意有没有裂缝，水会不会漏到內墙，长期漏水会造成木头的腐坏。笔者建议，40 年以上的房子每两年请验屋师体检一回是个不错的方法。以上建议为笔者参阅相关建屋工程文件得出，仅供参考。”

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转：加拿大房屋抵押贷款的优缺点

“在加拿大，房屋贷款的种类很有限，一般银行提供的只有两种：常规房屋贷款（Standard Charge Mortgage）和抵押贷款（Collateral Mortgage）。

从2010年10月18日开始，道明银行（TD Bank），将所提供的房屋贷款都改成抵押贷款（Collateral Mortgage），首次购房者可以在向银行申请贷款的同时，用申请贷款的新购房做抵押。

今年，加拿大广播公司的《市场》栏目（CBC’s Marketplace，第四十季，第十五集）在一期节目中，再次提到了TD的这个政策。节目指出银行专员有意隐瞒贷款内容，大多数客户对自己所办理的贷款细节内容并不关心，并且TD现在“只”提供抵押贷款。影片中一名乔装的播报员带着隐藏的摄影机进入一家道明银行的分行，假装询问道明银行的贷款。该播报员一连问了四次之后，银行员才揭露道明银行的贷款是抵押贷款，并且承认，“对于那些想要转房贷的客户来说，这种贷款的确是缺乏弹性”。暗访之后该电视台访问了道明银行总部，但是道明银行不愿意针对该问题做回应。

采访中，该电视台指出的另外一个问题是抵押贷款的注册细节并没有清楚的披露给顾客，直到顾客到了律师的办公室签核文件时才会知晓，但也为时已晚。或许现在道明银行在文件上清楚地披露了他们的房屋贷款是抵押贷款，但只是在文件上做文字揭露，如果银行业务代表不清楚做解释，绝大多数人即使看到了“COLLATERAL CHARGE”，也不见得了解其中的意思。

抵押贷款为银行留住客户

大多数人在选择贷款时，主要比较的是利率和还款限制，对于贷款是否可以延长、更改、转银行等问题，一般并不太关心。不少人并不清楚抵押贷款与常规的房屋贷款区别在哪里。

抵押贷款的好处是，一旦申请通过之后，客户如果需要再融资（refinance），不需要付再融资的费用。但最被诟病的问题是，将来若是客户想要将房贷转到更低利率的银行或是金融机构，就必须要付律师费或注册费。换句话说，该条件降低了客户要再融资时或是贷款到期的时候，选择其他金融机构的可能性，有如路障一般帮银行保留了顾客。道明银行自己本身也不接受从其他银行来的抵押贷款。

抵押贷款的优点与缺点

抵押贷款的优点是，如果客户满足以下两个条件中的一条，则可以节省$500到$800的法律费用：

1、贷款到期之前，有很高的几率想要再融资以提高贷款额度；

2、想要向同一个贷款机构申办其他的贷款（例如，车贷、投资贷款）。

但缺点就是潜在的置换成本：

1、由于抵押贷款是将整套物业做抵押，有时甚至会超出物业的价值，所以房贷借款者若是想申请另一个贷款或是更有弹性的循环信贷，会被高额的担保费给限制住。解决方法是付罚金然后将现有的抵押贷款转到其他的金融机构，或是付费将现有的抵押额度降低。

2、抵押贷款收取的产权保险（Title Insurance）会比一般的房屋贷款高。

3、若是在抵押贷款之下又有其他的负债（例如信用卡、车贷等等），且未履行其中任何一个负债的付款责任，则该银行有权法拍整套物业。

在道明银行刚推出抵押贷款的时候，银行方面的解释是道明银行的客户要再融资的时候或是贷款到期时，选择跟道明银行续约的客户数量是选择其他金融机构的20倍。但这个数字现在肯定已经降低了许多，毕竟一方面政府已经出面限制，再融资的额度不能超过物业价值的80%，再加上物业的增值幅度也不如以往。

当然，除了道明银行之外，许多金融机构除了提供传统的房屋贷款，也提供抵押贷款。不论如何，客户自己必须尽到自己的责任，多多询问细节，而不是一味地寻找低利率。"

作者：胡佑卓 来源：加西周末 发布：温哥华找房网

转：加拿大房屋产权查询到底查些什么内容？

"  在亚洲卖房子时所有权状正本为必备文件，加拿大房地产文件一切电脑化，业主在买房过户之后，仅会收到一份由律师寄来的影印本产权证(State of Title Certificate)，卖房子时也不需要看。虽然没有白纸黑字的书面所有权状，但是在买卖房子时为了解房子的所有权，通常地产经纪都会从地政局(Land Title Office)查清楚产权是否有问题，这也是我们一般所说的Title Search。

产权查询(Title Search)到底查些甚么内容呢？以下略作说明。

1.拥有人资料：有多少人共有这份产业？需注意offer上卖家姓名必须与此相符合，若为多人共有，则所有共有人都必须在offer上签名，缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种: Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买，或是因分摊风险而合买，或是合资成立购屋基金而合买。共同拥有物业可允许各自拥有的比例(例如:40%-60%，30%-30%-40% )，也允许各自出售(或赠予)自己部分物业的产权，十分适合投资者，所以在登记产权时必须注明各自出资的比例，或拥有物业所有权的比例。另一种为夫妻联名或子女父母联名的Joint Tenancy，这是不可分割的，直到一方死亡时，物业自然由另一方继承。

2.法定标示：包括地号(P.I.D.)、法定描述(Legal Descriptions)及地址，这三项是产权查询之钥，只要在查询时在电脑上打上其中一项便可得到产权的资料。

3.抵押设定：若屋主有房屋贷款，在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码，律师会于交易时，优先还清贷款，方将余额付给卖家。

4.通行权(Statutory Right-of-Way)：最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。在买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置，不要在该处种植贵重的植物，免得遭受移株之苦。

5.地役权(Easement)：与通行权类似，但范围较广，就是认可让人使用或经过您的部份土地，例如共用车道等，或新公路将经过您家、或有人必须经过您的土地内再进入他自己的土地等。您在购买物业前宜查清地役权是否可以接受，地役权往往会降低建屋容积率，甚至影响房价。

6.契约/合同(Covenant)：范围更广，包含各种契约文件，颇多是已过时效的文件，但一直未申请注销，这些文件仍会一直伴随着所有权，需调阅清楚之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。

7.假扣押/诉讼(Charges, Liens & Interests )：：例如建商未能取回其建筑贷款，建商会透过法院申请假扣押；又如离婚诉讼中，有一方可能会申请假扣押，避免另一方先行处理财产，当产权登记时遇到假扣押的情况，卖家必须先行解除方过户。

8.证照(Duplicate Indefeasible Title): 有些屋主为防屋子被盗卖， 会到土地局领取权状，一旦房子要再过户，必须先交回权状方可。

所有权状的查询是安全购屋的保证，可以保护买家的权益，在加拿大买房屋过户前，一定要透过律师审慎查询、处理，买家才可放心。"

来自：（作者：陈铨铭 大温地产经纪，温哥华找房网专栏作者）

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转:政府的​物业评估价是做什么用​的？

“ 这几天许多朋友们都在谈论一个话题，那就是收到了政府的评估价通知Property Assessment Notice，多数人感到兴奋，为什么呢？因为评估价比去年大涨。综合看来，各个区的涨幅不同，据我知道的从百分之十到百分之四十都有。朋友们都在问，这是否标志着自己的房子升值了那么多呢？
为此，我们分析一下这个政府的评估价。
政府的评估价通知PAN是做什么用的？从法律上定义，它不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。也就是说，如果政府的评估是100万，目前物业的税率是千分之五，政府每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱，政府丝毫也不会管。
有些人会问，政府这个价格是如何计算出来的？政府委托一个专门的机构对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值: evaluation level （ Assessed value），平均动向评估值: ADXR，定量极限评估值: EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学，运筹学，经济学，数学和市场学等相关的知识，在这里不是一两句话可以说清楚的。总之，房屋的征税价值并非由一个简单的公式计算而来，它是一个“模糊值”。还有一个因素是你在法规中找不到的，同时也不会有人回答你的因素，那就是政府的引导值，或许一些朋友们第一次听到这样奇怪的词，理解不了没有关系，我在这里暂时不做深入的分析，因为如果你去问评估机构，他们一定说与政府没有关系，他们只是说依据去年七月份的市场值，信不信由你。可是当房地产市场下降的时候，评估值却不下降，想一下，这是依据什么呢？咱们还是用通俗易懂的形象语言来探讨吧。
加拿大是一个市场经济的国家，政府不会像中国那样对楼市频繁的干涉，楼市的走向完全由市场自身的供需平衡来决定。
但是加拿大各级政府的运作是靠税收来维持的，而在诸多税收项目当中，物业税是最大的一块，并且是最稳定的一块，别管经济好与坏，别管你的收入出现什么样的变化，地税你是一定要交的。形象来说，政府是地主，我们是长工，你在地主的土地上种地，黄屎人就要向杨白劳收租子，他才不管你是否有收成，秋收一过，立马上门要债，拿不出钱可就要发生白毛女事件了。地区黄屎人（地主）的运作也可以比作一个公司，每年的财政预算是地主的支出，收入不用说，就是税。你可以看一下，各级政府的财政预算年年都在上升，而郊区的地主没有印钞票的功能，因此，保证地主不赤字的方法就上加大税收。渥太华虽然有印钞功能，但是他们把印出的钞票叫做“债”，政府欠的“债”谁还？你和我啊！有一点糊涂了吧？你会问，政府欠谁的债？答案是，欠银行的。你会继续问，银行是谁家的？？？估计已经是一头雾水了。这一点与中国不同，此处不展开这个话题，有机会以后再说吧。总之，地主那个斗只会越来越大，就像我们小时候课本里说的大斗和小斗的故事。
加拿大的税收在全世界都算高的，官僚们的福利绝对好，你很少看见政府说要节省开支来维持预算平衡的。
综合全省的情况来看，这次素里的土地爷比较聪明，市选大获全胜，所有的席位一并纳入囊肿，为了履行竞选前许下的诺言，素里的平均估价向下调整了约百分之五，引导值起了一定的作用，此举为巩固政权奠定了基础。最狠的应该是温西和西温，那才叫宰你没商量呢，冬奥会的财政缺口只能由百姓来买单。
在评估价这个问题上，我们华人与当地的白人反响不一样。白人一看见评估价涨了就大骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税，因为自己的工资收入并没有增加。而我们华人在收到通知书看到价格大涨的时候开怀大笑，欢呼自己的物业又增值了。
本人觉得这里有一个误区，那就是华人误认为只要政府说了值一百万，房子就价值一百万，这种判断是不准确的。一个房子卖多少钱取决于当时的市场和买家的认同，政府的评估价最多就是一个参考。在我这几年经手的买卖中，没有一个洋人经纪人和客户向我打听政府的估价，他们知道政府估价的含义是什么。而华人的买家大约有三分之一的人会打听政府估价。
我觉得，如果你很享受政府的评估价，那你就忍痛多交一些税，政府抓银子的举动会起到托市的效果。如果你不想交那么多的税，在政府规定的时间内提出复议，然后按照规定的日期出席听证会，政府多少会给你一个新的评估价。提醒一下，一定要出席听证会，如果不出席，就算你提交了复议申请也没人搭理你了。
这件事情没有对与错，按照自己的需求做什么都是无可非议。将来你卖房子的时候，出售的价格取决于当时的市场，评估价Property Assessment 仅仅是参考而以。”

作者：陈卫平 来源：作者博客 发布：温哥华找房网

转：4月一日后买新房 也需缴纳过渡税

“　购买预售屋，无论何时签约，只要在2015年3月31日前交屋或移转产权，均须缴纳2%过渡税

“统一销售税（HST）”4月1日起撤销，为解决税制转换期间的新屋交易困扰，省府在去年2月17日公布房地产HST过渡准则（transition rules），但业者及消费者仍有不少疑问，特别是新增的2%“过渡税”（transition tax）如何课征，许多人都不清楚。

房地产过渡准则图解。（取材自卑诗地产局网页）

所谓过渡准则要点包括：

一、将符合HST退税的新屋价格将从52万5000元提高到85万元，最高可退4万2500元；

二、将符合HST退税资格扩及大温及维多利亚市以外地区的第二栋休闲或度假屋；

三、针对2013年4月1日之后交屋或移转产权的新屋课微“过渡税”，无论屋价多少，一律缴纳2%，期限到2015年3月31日止。

过渡准则中以“过渡税”最容易令人混淆，不少业者及消费者以为在2013年3月31日前购买，但4月1日以后交屋者，才需缴纳2%过渡税。想购买新屋者只要等到今年4月1日以后再签约，因HST已废除，只要支付5%GST，又可规避“过渡税”。

事实不然，根据省府说明，只要在今年4月1日前已完工10%的建案，且于2015年3月31日前交屋或移转产权，不管何时购买，都需支付2%过渡税。

例如某甲于2012年12月1日与建商签订合约，购买60万元的独立屋，载明2013年4月15日交屋，则这笔交易不适用HST，买方只要支付GST，且因4月1日前工程已完成超过90%，因此必须支付1万2000元过渡税。

就算买方是在今年4月1日以后才签约，只要交屋或产权移转日在2015年3月31日之前，都要支付这笔过渡税。

消费者批过渡税：变相抢钱不公平

“统一销售税”（HST）4月1日起正式撤销，但省府针对新屋交易增订临时性的“过渡税”（transistion tax）2%，有意购屋者认为是变相抢钱，极不公平，部分人为了避税及减少麻烦宁可购买二手房。地产经纪人也表示，过渡准则相当复杂，很难向客户清楚解释。

撤销HST，影响最大的当属房地产交易，撤销后购买新屋只需缴纳5%联邦货劳税（GST）即可，省下7%。

但省府在房地产过渡准则中增订2%过渡税，2015年3月31日前交屋或移转产权的所有新屋交易，只要工程在今年4月1日前完成10%，都适用该税项。省府解释，这项临时性税项可确保2013年4月1日前后购买新屋的消费者，可获得公平待遇，因为PST恢复后，新屋材料的隐藏税项约为建筑成本的2%。

缴纳过渡税图解。（取材自卑诗地产局网页）

★10%进度如何认定？

但对于省府这个做法，惹起不少有意置业者的不满。

正准备买房子的温哥华市民李先生表示，既然省府决定撤销HST，就不该巧立名目征收“过渡税”，这根本是变相抢钱。他质疑10%工程进度要如何认定，难道省府有能力在4月1日当年全面清查所有建案的实际进度？

他认为省府若真的想为企业减轻隐藏税项的压力，就应一视同仁，所有行业都课征过渡税，而非独厚建筑业。

★干脆购买二手房！

李先生指出，曾有地产经纪人建议他等到4月1日后再进场，就可规避HST及过渡税，但现在看来2%过渡税是免不掉，外加5%GST，确实是不小负担，干脆直接购买二手房，比较划算。

华裔地产经纪郭瑞哲也表示，HST过渡准则确实在业界造成不少混淆，很难向客户解释清楚。他说去年2月公布时因细节未定，许多人以为只有今年3月31日前买新屋才需缴纳2%过渡税，后来才知道2015年3月31日前购买，都可能要多缴2%税款。为了规避税项，不少建商准备拖到今年4月1日以后再开工。

不过他认为，因为近期市道不佳，无论新屋或是二手屋都卖得不好，“过渡税”对本地房地产的影响甚微。”

转自：世界新闻网-北美华人社区新闻 – 消费者批过渡税：变相抢钱不公平

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