转：加拿大利率与地产 2013年中期总结

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去年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大房贷策变化对地产有什么影响，房贷政策收紧了，房价能跌多少。”今年这个时候，大家问的最多的问题是“加拿大会加息吗，加息之后房价会降吗？”很高兴大家一直关心红雨的文章，希望看到我对一些问题发表看法。与一年前相比，消费者已经知道了，贷款政策紧了又紧，可还是阻挡不住房价上涨，观望、犹豫和不切实际地期待房价下跌都是暂时的，决定房价走势的是供需和市场。今年6月底，房贷5年固定利率有所提高，很多朋友问我，这是一个加息趋势，还是一个暂时的波动？对未来地产市场的走势有何影响？下面对这些问题做一下分析和预测。
先来回顾去年的这个时候，2012年6月底，财政部长公布新的房贷违约保险政策，几乎是立刻执行，生效日是2012年7月9日。内容包括，需要购买贷款违约保险的房贷最长还款期从30年缩短为25年；房价100万以上的房产，保险公司不受理首付20%一下的投保申请；再贷款最高比例为房价的85%降为80%；增设房债比例为家庭收入的39%。这些政策对首次置业的工薪阶层影响最大。一年过去了，以多伦多为例，今年7月的成交量与去年相比，增长了16%，有力地说明，消费者正在从政策造成的恐惧心理中走出来，客观地按照自己的需求选择继续租房，还是购买自住房。笔者比较了一下这两年的利率情况，去年同期至今，各个档期的利率没有实质性的变化，去年下半年以来的交易清淡，实际上消费者的心理因素造成的，利率对房地产没有太多实质性的影响。一年后，能够看到更多消费者回归理智，对于加拿大地产市场的长期健康稳定地发展是件好事。
利率对于地产来说，影响有两方面：利率上升，房贷承受能力下降，导致贷款难和地产交易减少；利率上升会导致消费者债务加重，对消费者购房意愿造成负面影响。皇家银行近日对加拿大人的房贷借款能力进行了评估。从结果上来看，去年以来，由于利率一直处在低利率水平，今年与去年相比，加拿大人的借款能力相同。从另一个侧面也说明，利率在最近一两年没有实质性的变化。利率的季节性波动也没有影响到加拿大人的购房计划和负担能力。皇家银行的报告显示，加拿大家庭平均收入7.77万元，平均房价36.65万元，房屋相关债务占收入的比例为42.5%，比1985年以来的平均水平39%高出3.5%，基本处在正常的负担能力之内；其中多伦多家庭平均收入11.33万元，平均房价55.7万，房屋相关债务占总收入的比例为53.8%，与国际大都市的地位基本匹配；但温哥华家庭的房债比例却高达82.3%，说明本地人的收入已经很难再支撑房价了，只能靠外来的新移民或非居民支撑房价。
如果利率持续上涨，会不会影响地产交易，甚至出现房价下跌呢？这是很多观望者最想知道的一个问题，越是关心房地产，越是想买房，越是希望房价下降，所以很多人处在一种对盼望房价下跌比较痴迷的状态，少数人甚至怀疑权威机构的统计数字，日思夜想希望房价跌一半，自己能够再回到可以买得起房的状况。今年的6月21日，很多银行突然再次调高5年期固定利率之后，有一篇文章似乎应和着部分读者的口味闪亮登场了，文章的观点是：利率每升高1%，多伦多的地产交易量降减少15.3%，2015年时，多伦多的房价降5.8%，即使是利率0.5%的升幅，房产交易量也会减少9%，到2015年时，多伦多的房价会降2.6%。细心的读者会发现，银行在今年6月底两次加息后，5年期固定利率刚好提高了0.5%，但7月份交易量却比去年同期增长了16%。这些数据无情地讽刺了这位作者的武断，同时也说明，消费者对于利率的小幅波动并不敏感，相反，会刺激潜在消费者下决心入市。
已经有近一年的时间，没有太多人讨论加拿大的消费者债务威胁论。最近一期的2013年加拿大人房贷回顾显示，85%的借款人选择固定利率；965万个家庭有自住房，其中370万个家庭还清了按揭贷款，800万个家庭房屋净值超过房价的75%；平均房贷利率3.52%，房贷到期后在原银行续约的比例达到88%。这些数据说明，加息，不会使地产市场崩盘；加息对于加拿大债务的恶化影响有限。由于连年低利率，以往高利率的消费者终于等来了贷款续约，换成低利率的时候，即使是2008年选择5年固定利率被锁住良久的消费者，在2013年也得到了新生。明年加拿大人平均利率3.52%的记录会被继续打破，家庭债务负担会进一步改善，而不是恶化。
以多伦多为例，我们来简单地回顾一下地产市场在2013年上半年的表现。1至6月，销售量下降4080间，同比下降0.7%，与此同时，二手房挂牌上市量比去年下降了6.1%，DOM(上市至售出的时间)由22天增加到24天，房价上涨了4.7%。这些数据说明，由于买家有一定的观望情绪，降低了卖家售房的积极性，惜售情绪导致房源不足，推高了房价。由此可见，地产市场的冷暖与供需直接相关，与贷款利率的窄幅波动没有必然联系。
综上所述，地产从业人员和消费者可以暂时不考虑利率给市场带来的影响，未来两年内所有关于利率要涨，房价会跌的新闻、传闻都不用理会。
对于地产从业人员来说应该注意今年以来市场发生的两个变化：1.华人新移民登陆数量明显减少，靠新移民吃饭的日子已经过去了。持有学生签证、工作签证、超级签证的旅游者，在加拿大购置自住房以及购买固定资产的需求在增加。简单地说，对于华人来说移民才能买房的观念已经被打破，非居民买房的需求会逐步增加。2.中国银行广东省各分行与外管局联合推出的“优汇通”业务，可以完全避开一次汇款5万美元的限制，一次汇款1000万人民币来加拿大用于购房，成为了合理合法，简单易行的事情。
对于消费者来说，值得注意下面两个现象：1. 50-80万的低层房屋今年热销，竞价成交的情况屡见不鲜，而价格在7位数以上的房产成交减缓，折价成交是普遍现象，消费者可以利用这个市场观望的契机，小房换大房。2.楼花预售数量明显减少，价格越来越接地气，性价比高的楼花依然值得投资，但要记住，买楼花之后立刻办理楼花按揭贷款，将利率锁定。
近日，媒体对CMHC投保资产金额接近上限的话题比较感兴趣，某些急于看到房价下跌的人对此兴奋不已。房屋贷款保险制度对于加拿大人的作用，是功不可没的，但这种制度需要进一步改善，看看美国两房现在的情况，以及奥巴马政府对两房未来的打算就可以看出，这种由纳税人最终买单的保险或房贷资产收购公司，早晚要走向市场和私有化，一方面解除纳税人风险，另一方面，没有了政府背书的情况下，也就不会有额度限制了。如果CMHC目前的情况制约了地产市场发展，那么私有化也就不远了。
以上是笔者对过去半年利率与地产市场的一个初浅看法，希望对读者有借鉴作用。“

作者：王红雨 加拿大房贷专家